加拿大新屋开工量连续第三个月下滑，但真正让经济学家感到震惊的，不是数量的减少，而是方向的逆转——BMO高级经济学家Robert Kavcic指出，加拿大正在建设的“出租之国”：2026年前四个月开工的64,600套住宅中，58.2%是专门为租赁市场建造的，购房市场的新开工量已跌至2009年金融危机以来的最低水平。这是加拿大历史上首次出现“为租而建”超过“为买而建”的结构性翻转。
开工放缓但总量仍高：在建37.5万套，供应洪流未退
CMHC数据显示，6月份全国新屋开工年率降至239,000套，环比下降6%，连续第三个月下滑，但这一数字仍处于历史高位。目前全国有375,000套住宅正在建设中，在建规模依然庞大。BMO指出，12个月平均开工量约为256,000套，属于“健康”水平——但健康的是总量，结构却已发生根本性变化。
Kavcic在给投资者的报告中写道：“加拿大住宅建设中最值得关注的故事，是自住住房与租赁住房建设之间正在持续扩大的裂痕。”
历史首次：租赁开工反超自住，购房市场遇冷
未经调整的数据显示，2026年1月至4月开工的64,600套住宅中，超过一半是面向租赁市场的。与此同时，用于自住的公寓和独立屋的新开工量已降至2009年经济衰退以来的最低水平。
Kavcic指出，这一现象直接反映了新房预售市场的崩塌——“项目没有预售就无法动工”，加上过去租赁市场紧张和租金激励政策的遗留效应，共同推动了租赁建设的持续高涨。当预售市场极度低迷时，开发商只能转向租赁市场寻找出路。加拿大此前从未经历过这样的结构翻转。在以往的经济衰退中，自住需求会下降，但租赁需求通常也会随经济疲软而减弱。而这一次，政策制定者通过将激励措施从终端用户转向投资者和大型机构，主动推动了这个转变。
政策助推的租赁泡沫：这是拯救楼市，还是制造新危机？
BMO并未直接点明，但分析背后逻辑清晰：政府通过税收优惠和开发费减免，将建设激励从自住市场转向租赁市场，试图用“租赁泡沫”来填补“住房泡沫”破裂后的空白。然而，当经济走弱时，租金也会随之下行，租赁市场的投资回报并不如预期稳健。与此同时，大量新建租赁单元集中入市，可能导致空置率上升、租金承压，反而让投资者面临新的风险。
当加拿大历史上第一次出现租赁住房开工量反超自住住房，当购房市场的新开工跌至金融危机水平——楼市正在用数据告诉所有人：“为自己买房”的逻辑，正在被“为别人盖房”的投资逻辑所取代。对一个习惯了“居者有其屋”的国家来说，这或许不是周期的波谷，而是社会结构的拐点。 当开发商不再为买房者盖房，而是为投资者盖出租楼，加拿大人的住房选择正在被这一轮建设潮悄然改写。未来的社区，是更多租客的家，还是更少业主的梦？ 答案，可能就在这一代建房者的图纸上。
来源：
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-is-building-a-nation-of-rentals-bmo/
https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/saturday-smoke-weather-update-gta-toronto-9.7275332
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