高房价只是一种政策选择
杨光2021-9-5
一个好问题，一个好答案，哪个更有价值？很多时候，我们都急于给出答案，而忘了，好问题的意义。
现在我们面临一个问题：大选后，政策变了，房价不会跌吗？当然，可以加上一个限定条件，具体讨论大多伦多区域的房价。
政策是否会影响房价？
我们先来回顾一段历史：2017年5月份，以多伦多地产局MLS的数据，大多区域整体二手房交易的价格，平均为$824,600 Composite （红线）。经过一年多的平稳下跌，在2019年1月份，平均交易价格跌到$769,900; 下跌幅度为6.63%；下跌幅度更大的是独立家庭住宅Single Family （浅蓝线)，从均价$988,400跌到$869,900, 下跌幅度为11.99%， 一般的规律是价格越高的住宅跌幅越大。也可以看出，Townhouse （棕色线）的跌幅小很多，而 Apartment （深蓝线）在同一段时间反而略涨。
看完这张图和我的解释，不知道，你会得到怎样的结论，不过我们可以进一步问问题，是怎样一种力量几乎在一个月的时间内，让炙热的多伦多房市，从一房难抢，到甲方乙方瞬间对调?
在我能找到的原因中，最重要的是名为Ontario's Fair Housing Plan的条款颁布，具体的实行时间是2017年的4月20日，所以也叫做420条款。其中最重要的一条是在金马蹄地区实行15%的海外买家税Non-Resident Speculation Tax （NRST）来给房市降温。
吊诡的是，伴着当时高房价发出的一些声音，比如建房土地有限，建房成本高涨，人口不断涌入，购房需求大增等等，瞬间安静了许多。很明显，这些关于基本面的因素，并没有在一夜之间发生改变，而房价却跌了。
如果放大房价走势图，可以看出2018年1月，多伦多房产交易的平均价格甚至低于2019年1月。还有一点值得注意，2020年3月到2020年6月间，多伦多的整体房价也略有下滑，大概是被疫情给吓的。
当然，除了政府颁布的条款以外，加拿大央行在2017年7月和2017年9月分别两次加息，将央行利率Bank Rate从0.75%调制1.25%，促使加拿大主要商业银行的房贷利率两次上调。
不知道，听我讲完这段故事，你的脑海里会不会出现更多的，关于房价的可能性？
至少，我会多出两点顾虑：1. 政府如果真的采取措施，房价很可能受影响。（一个多月之后？）2. 如果央行的利率上升，哪怕是小幅上调，对房价都是不利的。（还有一年的时间？）
现在的房市到底如何？
有一次，一个朋友在我的朋友圈留言，问我为什么老是diss房市，作为一个地产经纪，她质问我。我说，我只为探究事实，希望用理性的分析给读者们增添一个冷静的观察视角，不论我的想法如何，也并不能真正影响房市走向。后来，她了解到，我还是一名多伦多的地产经纪，之后就把我拉黑了。
根据 TRREB Market Watch 中的数据我画了今年房价走势和房产交易量的图，至于结论，希望留出一些想象的空间给大家。
有一点值得警惕，信息的获取渠道直接影响信息的质量，如果有人一直鼓动你买房，那Ta可能会屏蔽掉一些负面甚至是中立的数据，朋友圈的广告文并不是一种优质的信息获取方法。当然，我写的文章也很难保证完全中立，虽然我的职业是跨行业的，还是建议兼听则明。
哪些政策可能出台？
对加拿大的政党，我很少研究，但这次选举的结果要么是自由党，要么是保守党，这点应该是共识。我们先来看看自由党的住房计划：
我把认为是最关键的几点做了记号和大家探讨：
禁止暗出价（Blind Bidding），将房价的交易历史完全透明，让验房成为法律权利。
限制房产的短期炒卖。12个月内，重税 Anti-flipping Tax。
禁止新的外国人在两年内购房。（这一条两个政党的意见一致）
接下来，我们逐一解释：
暗出价：在房市火热的时候，作买方经纪是相当痛苦的，我有亲身经历。想象一下，如果一个房子有15个买家竞价，买到房子的一般是出价最高，而且完全没有条件的。而由于目前实行的是暗出价政策，也就是说，买家的出价是完全不透明的。而作为卖方的代理经纪有很多操作空间。比如，如果第一名的出价为$1,810,000，第二名的价格为$1,650,000，第三名的价格为$1,520,000，卖方经纪可以毫无违和感地说，你们的价格很接近，卖方选出你们三家，做最后的较量。这个时候，加上买方经纪的助推，很有可能刺激出价最高者，一口价到$1,900,000；而实际上，第二名和第一名的差价可能高达$250,000，这点“小小差距”，是房产最终成交价的13.15%。如果采取了明出价，卖家经纪的操作空间必然小很多，因为如果第一名、第二名、第三名的出价全公开，而且买家还有权利验房，这套房子能以$1,810,000成交就算很幸运了。
炒房税：前几天，我去一家包子店吃包子，等待的时间，服务员和蒸包子的师傅，一直在谈论这些年如何买房倒手赚钱，听上去，近几年，很多他们的朋友已经靠买卖房产财务自由了。后来才意识到，原来服务员也考了牌，成为了房产经纪人，而且这几年帮自己买卖了几套房，业绩还不错，都赚到了钱。我还听说身边的一位阿姨，2020年，用30多万的价格，在距离多伦多100多公里的小镇上买了房，一年之后卖掉，赚了20于万。当然，如果重税出台，这样的投机行为应该会有所减少。没有利润就没有了交易。
禁止外国人买房：这点很多文章讨论过，大多数的观点是外国人买房对多伦多的房产交易影响相当小，以下是2017年5月，多伦多和温哥华的外国人拥有房产的数据。Condo类超过7%，综合来看3%左右。我认为这些数据代表存量市场，而真正驱动房价上涨的是增量市场。还是问一个问题，外国人买房时，增加15%的投资税，很多情况下，在获取身份后可以退；相较于，两年内，外国人不能购买房产，哪一个法令更加严苛，可能对房市的影响更大呢？
关于需求
开车时，前面亮起黄灯，一些人的选择是猛踩油门，冲过去，赌一把；而大多数人的选择可能是脚踩刹车，把车停下来，眼看黄灯变为红灯。一盏小小的灯亮起，就能让重达数十吨的卡车停下来，这就是信号的力量，政策的方向就是一种信号。近期国内科技巨头和教育机构的股价狂泻，就验证了这种信号的影响力。
房价持续上涨时，一个人希望拥有10套房产，因为它们是财富的载体，多多益善；房价持续下跌时，一套自住房都嫌多，因为住房是可以租的，租金还不能轻易上调，而且，年轻人还可以挤进父母家的地下室。
所以，对于价格的预期才是未来需求的主导因素，我想，至少短期内是成立的。长期来说，基本面是主导，而比基本面更重要的是家庭的资产结构和创造收入的能力。
