多伦多到底如何征收海外买家税的？| Cherry帮你解谜划重点

自去年的4月20日，安省财政部决定开始征收“海外买家税”，所谓的“海外买家税“，其实全称是“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，简称NRST，下同），针对海外置业买家有了新的规定：

 按市价缴纳15% 

房屋市场价值的15% （在缴纳土地转让税Land Transfer Tax之外，额外缴纳NRST）。注意这里是市场价值，如果一个100万的物业，你1块钱卖给一个海外买家，那么他仍然要按照100万来计算NRST。

 覆盖范围包括那些？

金马蹄地区（the Greater Golden Horseshoe）

 生效日期从去年4月21日开始 

海外买家在2017年4月21日（包括4月21日）以后签下合同的物业都要交NRST。如果海外买家在4月20日之前购买的并签下合同的，都不需要交NRST。对于很多人关心的，如果是4月20日之前购买的楼花，但是交房在4月20日之后的情况，土地税务部门给我的回答是，这些都属于4月20日之前签署的合同，因此不需要缴纳NRST。

 不是加拿大永久居民就算海外买家 

海外买家基本上就是包括海外个人和海外机构，具体的细节大家可以看官方公告原版，但是对于我们普通居民，只要不是加拿大公民或永久居民，就是海外买家。

 海外买家税基本涵盖了所有物业类型 

独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些都属于single family residence，还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。

和非海外买家共同拥有一个物业也得交税

很遗憾，这里政府规定很严格，只要买家中有一个海外买家，哪怕只占1%，所有买家都要跟着交NRST。目前常见的，在海外的父母占1%，有本地身份的小孩占99%，用父母名义来贷款这种操作，以后就要交NRST了。

三种海外买家可获得NRST豁免

第一种是拿到安省省提名的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。第二种是难民。第三种是加拿大公民或永久居民的配偶不用交NRST。假如除了夫妻俩，还有其他海外买家（如岳父母等）的话，那么整个物业100%还是要交NRST。

留学生和有工签的人可退税

一是在购买房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份；二是国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的；三是拿到工签在安省合法工作超过1年。特别注意，在购买房子到申请rebate这段期间，必须自住不能转卖，也不能出租。

· 这个rebate是先交钱后退回吗？

是的，这个钱要在买房closing 交接的时候先交上去，然后在符合条件后，再连本带息退回来。所以对于留学生和拿工签的同学来说，还会有一笔不小的前期开销。

· 公告里只说会有rebate，但没说金额啊，会不会只退一部分？所说的利息怎么算？

土地税务部门说这个rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额,利息会是一个固定的百分比，写在法律条文里。

· 我已经读了2年大学了，是不是直接可以免交NRST？

很遗憾，这个不行。购买房子之前的学习和工作经验都不算数的。NRST rebate只看你买房子之后的学习或工作时间。

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