买卖房屋：中加有哪些不同

加拿大的房屋买卖包括土地。产权是永久性的，一旦拥有可以无限期居住使用下去。根据加拿大法律，所有人有土地和房子的完全所有权，任何人无权侵犯。所有人有权买卖，赠送。所有人死后，合法继承人有权继承房屋和土地的所有权。

而在中国，城市的土地属国家所有，农村的土地属集体所有，因此，房产所有人只拥有房屋的所有权以及土地的使用权，但没有土地的所有权，合法的继承人有权继承的只是房产所有权和土地使用权。中国的住宅产权是七十年期限，商业房产期限只有四十年。

当然，在加拿大只要你拥有房子就要每年交纳房地产税，这个地税由政府授权机构对你的房价评估，然后按不到1%的评估价缴税。另外，房屋交易时，要缴纳房价的1-3%土地转让税。这些持有和转让成本，使得加拿大房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。

中国以多层或高层公寓楼为主，而加拿大房子以Single House（别墅）为主体，辅以Semi-House(双拼别墅)或Town House（联排别墅）以及Condo(公寓)。根据物业管理不同，Free Hold是指自主管理不收任何物业管理费的，以独立别墅为主，也有部分Townhouse。而大部分TownhHouse和Condo都是有物业管理费的。物业管理费包括公管费用、水电气等。新公寓一般不包电费。

1、不以单位面积来计算，而是以单套（一个家庭一套厨房）价格来计算的，面积是毛估估的，当然地税单上有精确的花园和房屋面积。价格主要看地区好坏、花园大小、房龄和建筑质量、房间多少、车库、泳池等因素。一般是比较所在小区附近房子的价位。由於加拿大实行的是购房者土地永久拥有，因此室外花园面积对别墅总价有很大影响。

2、地税单上的面积，或者售房时表的面积都是指净面积、居住面积，不包括公用面积、阳台、车库、地下室等的面积。

3、装修房的差别，房价中已包含了装修用品等多项内容。中国毛坯房真的是水泥墙、水泥地和管子，厨房厕所什么都没有，必须买房者自己一点点装修。而在加拿大是没有所谓毛坯房的。除了装修之外，在加拿大的房价中，同时包含了以下项目：

①所有室内装潢已经完备，如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别，无需卖主再自己费心。

②厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全。

③盥洗室的浴缸、马桶、台盆、淋浴设备、壁式储藏柜、瓷砖等全部到位。

④家用洗衣机、烘干机包含在内。

⑤室内的中央空调全部完备，包括冷热空调、热水炉子（大部分是租赁公司的）等。

⑥防火、防煤气预警装置等等。

⑦如果有车库，那么车库、刷漆、自动门系统等都完备。

如果是二手房交易，以上这些所谓固定的东西也不能拿走，而且要保证是好用的，但不保证品牌和新旧。家具（如床、餐桌、沙发等）和娱乐设备（如电视机、健身器材）不包括在房价中。

加拿大地产经纪人普遍受过良好的高等教育，在取得经纪人资格证之后，还必须每年都参加相关的业务培训和考试。每年都要交纳执照费和保险费。而相比之下，中国在这方面的要求就不是这么的严格，甚至还有很多没有资质的房地产经纪人。在加拿大，房地产经纪是一种非常稳定的职业，而中国的房地产经纪人几乎大部分都是年轻人，流动率很高，今天的经纪人也许明天就已经从事其他行业了，这将影响到中介业务的连续性和在客户心中的诚信度。

另外，原则上卖房和买房应当是不同的经纪，以代表和保护各自客户的利益，而中国其实没有买方经纪。

加拿大和中国房地产市场中一个非常重要的差异就是房源系统。中国没有一个统一的房源系统，各家房地产公司大部分只卖自己代理的房子，所以范围较小，局限很大。加拿大房产有一个房源共享系统MLS，每位经纪人都把所代理房源信息输入该系统。我们可以帮客人找到满意的房子，而该房源不必是我们代理的。其他的经纪人也可以带他们的客人来买我代理的房子，彼此互利互惠。这个MLS系统还能查到房屋的交易历史价、社区的人口组成和素质以及收入状况，房源信息非常透明。

在加拿大，房产交易的佣金由卖方负担。房东在委托卖方经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在5%左右。这个佣金包含了促销费用和给买方经纪的酬劳，一般在2.5%左右，但也有一分不给的。所以买方最后谈妥的房屋买卖合同价，就是买方要支付的房价。当然，交易费用里土地转让税、律师费、贷款评估保险费等要买方另外支付，也有买家另外给经纪额外的佣金奖励。

买房者涉及到的地产经纪、贷款经纪、验房师、律师和保险公司，需要各方相互理解、多沟通说明。而买房联系最多的自然是买房经纪。买房经纪是项目的担当者、协调者，但老板和决定者始终是买家。如果大家不明职责，到头来可能不欢而散。下面来说说一些常见的可能误解：

1、买方要求提供一条龙服务。经纪可以推荐自己熟悉的各方合作伙伴，但这并不代表替客人指定，也不存在担保责任。买方可以自由地选择，因为是你付的费。经纪对法律、贷款、验房、保险等略知一二，但不能也无法包揽代替这些专业工作，更不可能去指挥这些专业人员，大家是各自独立在工作，负独立的责任。当然，经纪推荐时会慎重权衡，不会随便拉个路人推荐给你的。

2、地产经纪和中介还是有区别的。经纪是买方的代理人代表人，要为买方把关负责的，要为买方提供最广泛正确的信息、专业知识和经验，提供专业的建议，要维护买方的利益的。而中介只是一个协调和确保公平的平台。也就是说，经纪希望你多得，希望你买得合算涨得快，保护你的利益对你负责，而不是公正公平。所以，既然你选择经纪，就要信任经纪，这个信任包括德艺二方面，疑人则宁愿不用。经纪并非不可缺少的环节，就象你懂医，就不必找医生一样。经纪绝不只是开开车带你去看看房，传传话，提供个合同范本。经纪在背后为你担着责任、作着担保，这些你可能不知道，但经纪背后的协会、法律法规知道，并且监管着经纪。

3、经纪的服务范围。包括律师、贷款、保险经纪，提供客人的其实应当是买卖房产相关的专业服务，并且针对具体的某一套房子，而不是家政服务。一般当交房后，所有人的服务就结束了，除非之前的工作有重大隐瞒或缺陷。在加拿大，时间是最大的成本，工作节奏相当紧凑，所以计划安排非常重要，许多事需要预订。

但新移民，确实存在语言、环境和文化诸方面的问题和困难，一有事就想找经纪，并且要求随问随答，随叫随到，否则就觉得经纪不好，并且随时改变已订的计划。殊不知，经纪可能正在为另一个类似的你工作，或者他正在接送自己的孩子，或者正在照料家里的老人。还有客人可能要求经纪“售后服务”：房屋和设备怎么用怎么修怎么索赔（忘记了买的是二手房）。买投资房的还要求免费找租客，免费管理和服务租客（其实这是租赁和管理的另外一项专业工作了），经纪不帮就是经纪前热后冷，赚好钱不管了。所以经纪要理解客人朋友的苦衷，尽量提供指导和方便。客人朋友也要理解经纪的工作时间、范围和职责。这样大家既买到了满足的房子，又成为长久的朋友。