海外买家（非居民 non-resident）在加拿大安大略省买房的流程和海外买家税
Shawn Su2020-7-10
随着越来越多的海外买家，在加拿大买房。也对咱们安省的海外买家税有着一些顾虑，今天在这里为大家对安省买房的流程和海外买家退税做一个简单的介绍，希望对大家有所帮助。
什么是安省海外买家税？
法律规定在加拿大非居民和居民都拥有买卖房地产的权利。但是由于安省房市过热，在2017年4月市政府推出新政，规定在金马蹄区域（GGH）里买房的非居民缴纳15%的海外买家税（NRST）。
对于不是加拿大公民或永久居民的个人及外国公司在安省指定地区购买住宅，需要缴纳15%的海外买家税。
这个税会由房产律师或发展商提早代替政府收取。注意， 这是过户产权final closing的时候才交。
在买卖楼花的过程中，买家挑选好心仪的单位后，除了在合同上签名外，还需要在4至24个月内交付房价10-25% 的定金给发展商或其律师。而非居民需付的定金一般在35%， 而且付款其也会相对的缩短3到6个月。
除了定金和付款期不一样以外，发展商对海外买家有额外的条件，每个盘具体的情况不一样。
部分海外买家可豁免NRST:
1) 部分海外买家在满足一些条件后会获得豁免
2) 安省接受的难民
3) 配偶为加拿大公民或永久居民。
海外买家满足以下条件获NRST全额退税（先交后退）：
海外买家在安省买房后，在这套物业是自住房且没有卖出的前提下，满足以下任意条件后可以申请返还之前缴纳的海外买家税。
返还时政府还会额外返还一定的利息，利息按照“土地转让税法”规定的退税率计算。
1：四年内成为了加拿大公民或永久居民；
注：业主必须要在Landing（登陆）拿到加拿大身份后的90天内向政府申请退回海外买家税。
2：买房后在安省以全职学生身份进行大学以上学习2年以上
注：购房者需持有有效的学签，并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学University或者大专College，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府 (这一点建议购房买家向校方求证) 。全职就读的最低要求，是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬这两个学期以后，是可以暑期休假不修课程的。
3：海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。
注：购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作
海外买家如果正在办理移民，并且在买房前已经收到安省移民局的省提名信（nominee who receives confirmation under the Ontario Immigrant Nominee Program）则可以免交15%的安省海外买家买房税。
如果办理的是其他省的移民项目或联邦移民等。在真正成为加拿大公民或永久居民（拿到Landing Paper并已经拿到永久居民的社保号）之前在安省金马蹄区域买房必须缴纳15%海外买家买房税，但是可在拿到移民身份后申请返还。
在安省的哪些区域购房需要交海外买家税？
在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。请参阅下方地图。
购买房屋或楼花的流程：
大体跟本地买家无异，但是有几点需要关注：
1） 再看楼花或者购房前前，先帮找一个专业的地产经纪了解贷款情况。定金和贷款会是从那里来，避免合约签下后才发现资金有问题。
2） 了解楼花项目对海外买家有任何要求，优惠是否能拿到。
3） 相对文件要准备好 （驾照，passport，其他身份证明文件）
4） 如果作为买家家人，配偶，儿女在本地有身份的话可以建议以他们名义签下，拿到身份后加上其名。
5） 最后准备退税所需要的文件。
申请退税时，需要准备哪些文件？
可以直接找到之前帮你办理物业产权过户的律师，并提供以下历史文件。
1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer)
2. 交割当时付税的凭证
3. 买卖合同的副本
4. 交割过户账目报表(Statement of Adjustment)
同时还可以准备房贷还款记录，管理费、地税、水电网煤气费用缴费记录等。
还需要提供自住房证明：业主可以提供驾照、信件等文件作为自住证明。
a. 拿到加拿大永居或公民身份的买家
申请退税时，购房者需要提供：登陆纸/枫叶卡+社保号SIN
b. 持工签的买家
申请退税时，购房者需要提供：
1) 有效工作签证，证明整个一年期内工签都真实有效
2) 工作证明信+工资收入证明：工资单/工资存款记录/T4/T4A。
3) 税务局报税单NOA (Notice of Assessment)
c.留学生买家
申请退税时，购房者需要提供:
1) 有效学签
2) 安省受认可学校官方出具的全职在读证明。
3) 学费缴费证明。
4) 每年报税的税单。
如果2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。
截止到2018年2月，安省共计征收了1393笔「海外买家税」，总额高达1.73亿加币。在近期，不少当初以工签身份购房的买家，已经开始依次申请退回买家税了。相信在未来，也会有更多的国际学生加入到退税的行列中。
安省的海外买家税相对于温哥华的海外买家税还算温和，虽对于安省的房价有一定的影响但并不是什么根本性的影响，毕竟本地买家才是占最大的比例。关于温哥华与多伦多的海外买家税对比大家也可以参考下图：
