2019大多地区土地开发侧重点(个人观点，仅供参考)
Henry 李洪凯博士2019-1-25
2019 年大多地区土地开发的侧重点（个人体会）
近些年来，在华人圈里土地开发项目层出不穷，有些人获利心切，参与好多集资开发项目，结果不但没有获利，甚至连本金都拿不回来，所以现在中国人最喜欢和擅长买楼花。但是我们不应该因噎废食，土地开发项目应该是投资获利的最好途径之一，也是城市投资的永恒主题。早期外族移民，尤其是犹太人最喜欢和擅长土地开发，他们专注为国人抢楼花提供建设用地。土地开发的利润是大的，风险也是大的，需要有资本、眼光 Vision 和专业技能。
我们刚刚抢完绿地集团在多伦多南端湖边的 Lakeside Condos 楼花。这块地在 215 Lake Shore Boulevard East,是 Greybrook Realty Partners Inc.于 2014 年中期以 6000 万加元买下来的，两年后以 1 亿 6600 万卖给绿地集团，净得 1 个亿，是个非常成功的土地开发的范例。绿地集团做房地产开发的土地成本折合每平方尺建筑面积 115 加元，仍然低于多伦多市中心的平均水平。然后地产经纪带客人以 1000 多加元一平方尺价格买绿地集团的楼花，大家都有回报。这是一个土地开发的完整过程，前期高风险挣大钱，中期风险不大挣中等回报的钱，后期风险小，挣小钱，各得其所。
新年伊始，2019 年我们华人应该如何把握土地开发？作为这方面的学者和实践者，我想谈一下我自己的看法，仅供参考。八十年代在中国读完建筑工程学士、硕士后，我又到西欧、北美继续深造，攻读的专业包括建筑结构工程、城市规划，并获得了博士学位，做过辽宁省建设厅副厅长、建筑工程师、城市规划师、资深的地产经纪和开发翻建专家、加拿大地产院士。我认为华人尤其是大陆来的华人应该首先了解安省土地使用的法律法规，也就是规划方面的事情，然后才可以有的放矢。不像在中国，在加拿大买了土地和物业之后，你自己就拥有土地的永久产权，但是然后作用你的土地和物业却受政府的规划法（Planning Act）和城市总体规划（Official Plan）及 Zoning Bylaws 的限制，所以在买地和买物业的时候，要做尽职调查（Due Diligence），要遵循一定的程序，规避风险，增加回报。下 Offer 前要进行市场分析和财务测算。下 Offer 时要写上一定的时间，如60 天，90 天或更长的时间，做调查研究工作，即尽职调查（Due Diligence）的条件。如果在做 Duo Diligence 时发现有不好或不正常的事情，买方可以撤回 Offer，卖方要把定金如数退回给买方。还要向卖房询问是否已有土测试报告、有害物质清理报告、初步设计方案、工程报告以及审批文件与批文等。
Duo Diligence 具体有 4 大方面的工作。
1 是要看政府规划方面法律和取向：
a) 安省总体发展规划 【Provincial Policy Statement 和 Places To Grow
Act 即金马蹄地区增长规划】；
b) 绿带规划【Greenbelt Plan】;
c) 地区及城市总体规划【Official Plan】;
d) 分区规定【Zoning】；
e) 生态保护政策【Conservation Authority Mapping/Policy】;
f) 学校容纳能力【School Boards Area Capacity】;
g) 5%-10%的公园用地征收【Parkland and Cash In Lieu of Parkland】;
h)共享共有设施协议【Group Cost Sharing Agreement】；
i) 城市设计准则和建筑控制纲要【Urban Design Guideline and
Architectural Control Guidelines】。
安省的总体规划的核心就是重点发展金马蹄地区，增加密度，提供城市基础设施利用率，控制城市蔓延；同时还要保证绿带的完整性和通畅性，为野生动物及动物生态保护提供载体。例如，总体规划要求在 2015 年，新增住宅至少要有 40%在建城区提供。到 2031 年，人口和就业人员的数量之和要达到每公顷 150 个人到 400 个人。多伦多也着重强调可持续发展，经济、社会环境协调发展。
2. 场地设施配套：
a) 上水【water】；b) 下水【Sanitary Sewer】; c) 电【Hydro】；d) 天然气【Gas】；e)道路/交通【Roads/ Transportation】；f)雨水管理【Stormwater Management】； g) 平整场地要求【Grading】。
3. 场地条件：
a)环境报告【Environmental Report】即 ESA Phase I，Phase II 等，b) 土质适用性和整治【Soil Suitability And Remediation】，c) 拆除【Demolition】,d) 噪音和震动处理【Noise And Vibration Mitigation】。
4. 申请开发所需文件：
a)建筑设计【Building Design】, b) 分期计划【Phasing Plan】，c) 工作强度分区标准【Performance Zoning Standard】， d) 开发概念计划【Development Concept Plan】， e)工程方案【Engineering】， f) 测绘图【Legal Survey, Topography Survey And Grading Survey】，g)建筑图【Architecture】, h)可行性研究【Feasibility Study】， i)市场影响研究【Market Impact Study】。
但是，如果想挣大钱，就要对上述规划方面的事情研究清楚，然后以提高土地的 Highest and Best Use 为名，再对土地使用性质进行修改，也就是变性，改变 Zoning Bylaws 甚至修改 Official Plan。只对 Zoning Bylaws 少量调整叫 Minor Variance；修改 Official Plan 叫 Official Plan Amendment and Rezoning.挑战市政府 Official Plan 和 Zoning Bylaw 的依据是省里的 Provincial Policy Statement，就是上面讲到的安省规划。
下面是举几个我以前参与或完成的土地开发和翻建的例子，作为我对 2019年土地开发的侧重点。
68 Boardview Ave, Toronto
厂房变成 loft 高级公寓住宅。
268 Lester St. 和 58 Cardill Cres. ，Waterloo，把几个 Bungalow 改成学生公寓项目 。
33 South Marine Dr， Toronto 把 Bungalow 加建二层。
21 Sunnywood Cres.， RichmondHill 新建豪宅
55 and 57 Avenue Rd. ， Richmond Hill 一块地拆两块，建两个房子。
175 Commander Blvd. Scarborough 厂房改超市
41 Metropolitan Blvd.， Scarborough 厂房改学校，将来有建 condo 的潜力
Port Colbrone， Niagara Falls 农场变住宅及商业项目 141 arces.
多伦多“后巷屋”建设或成时尚
去年 6 月 28 日，多伦多市议会通过投票，允许多伦多和东约克建设“后巷屋”（laneway housing）。显而易见，这无论对业主，还是对租房者来说，都是好消息。
对业主来说，建“后巷屋”给了他们以非常合理的成本增加额外收入的机会，而对租房者而言，市场上所增加的额外供应，显然有助于抑制不断上涨的租金价格，足以让他们松一口气了。也许最得意的莫过于后院宽大，又有心增加收入的房主了。所以投资人要提早下手布局。
