房地产交易中买家特别要注意的问题

如果您不采取某些预防措施，您可能要对卖家的加拿大资本增值税承担个人责任。

你需要知道的是什么？

加拿大的税法有一项特殊规定，即如果非税务居民卖家出售加拿大境内的房地产获得收益，则该物业的购买者可能需要缴纳资本增值税。

请注意了！如果您购买房屋或公寓并且您怀疑您购买房产的当前所有者是加拿大的非居民，如果您不确定，您可能要对该供应商的加拿大资本利得税承担个人责任

实际上，这正是最近在今年夏天决定的税务案件中发生的事情。但是，为了正确理解案件并确保您不会发现自己处于类似情况，请简要回顾加拿大如何对居民和非居民征税。

如果您是加拿大居民，那么您必须在加拿大缴纳全球收入税。加拿大的非居民一般不需要缴纳加拿大税，除非他们赚取加拿大来源的收入。某些类型的收入，如股息和租金收入，须缴纳非居民预扣税，而非居民在加拿大赚取的其他类型收入必须在加拿大纳税申报表上报告。这些类型的收入包括加拿大的就业收入，在加拿大经营的业务所赚取的营业收入以及处置加拿大房地产所带来的资本收益.

因此，例如，如果中国居民林太太出售她的温哥华的房子，她在该出售中意识到的任何收益都将受到加拿大税收的限制。

当然，无论是在加拿大还是在海外，收取居住在国外的人的加拿大税，如果不是完全不可能的话，实际上可能很复杂。这就是为什么加拿大税制与全球其他税收制度一样，有一项特殊规则，规定如果加拿大非税务居民出售加拿大境内房地产有收益，则该物业的购买者可能负责资本利得税.

为此，我们的“所得税法”规定买方有义务从非居民中扣除购买价格的25％，除非卖方已从加拿大税务局获得清税证明，表明非居民已做出适当的安排缴纳税款。要获得此证书，如果非税务居民没有获得证书，加拿大居民购买者应代表非税务居民支付25％的税款，除非“经过合理调查后，购买者相信卖家是加拿大税务居民.

2017年，CRA被问及，如果购买者从卖家获得卖家在房子交易过程中到结束时不是和不会成为加拿大非居民的法定声明，是否可以满足这种“合理的查询标准”。

CRA的回应是“购买者必须采取谨慎措施来确认卖家的居住地址。每个案例都将根据个人情况进行审查。但是，如果存在事实和情况表明购买者应进一步询问，则获得此类声明不会提供尽职调查辩护。这些事实可能包括，例如，加拿大境外的已知邮寄地址或交易文件中卖家的住所在加拿大境外的任何其他说明。 

在最近的税务案件中，这是一个外国地址，加上一个可疑的声明，证明对购买者来说是个问题。

2011年6月，纳税人/买家从“明显的非加拿大居民”手中购买了多伦多公寓单位。该交易在没有清税证明的情况下完成，没有买家扣除并扣留25％的购买价格。因此买家发现自己在税务法庭负责92,000元的税款，占该公寓368,000元购买价格的25％。 

买家在事先访问该公寓时意识到该卖家并未住在那里，而且这是他的投资财产。买家聘请了一名律师，该律师通过搜索和其他准备工作建立了该卖家在2009年购买该房产的交易，其当时的服务地址位于加利福尼亚州丹维尔。这是卖家为他现在出售物业所提供的服务地址。此外，买家的律师被告知卖家将在加利福尼亚签署结账文件。 

就在结束之前，卖方在加利福尼亚州丹维尔的一位加利福尼亚州公证人面前签署了一句未经宣誓的声明，声称“我不是加拿大的非税务居民，意思是”所得税法“（加拿大），也不是我将在结束时成为加拿大的非税务居民。“

法官发现，公证人只是说这句话已经“在我面前宣布。”没有提到该陈述是“宣誓”或“庄严”的声明，或者该声明已被宣布为伪证处罚。在法庭面前的问题是，买家是否通过他的律师“经过合理的调查后......没有理由相信（卖家）不是加拿大居民”。

法官认为，只有太多的危险信号才能接受未经宣誓的声明作为卖家真正不是非居民的证据。买家本可以询问“（s）执行问题，例如卖家的永久地址......（以及要求）供应商的驾驶执照副本。”

在发现买家对税收负有责任时，法官得出结论：“（法律）要求并且应该得到的不仅仅是一个简短的，秃头的宣誓书或庄严的声明，当事实上存在可能暗示非居住的危险信号时。然后应该追究这个问题，以便适当考虑议会在起草“购买者预扣税要求”时寻求解决的财政问题。

以上是一些在房地产买卖中可能引发的税务问题和常识,并没有覆盖所有情况. 

来源：章亚飞会计师事务所