次贷危机会在加拿大出现吗？——鼎新资本加拿大地产行业研究报告之一

美国次贷危机出现的原因

次贷危机，全称次级房屋借贷危机（Subprime mortgage crisis），始于2007年，是由美国住房抵押贷款违约和法拍房屋急剧增加所导致的金融危机。次贷危机的直接后果是全世界的GDP在2009年出现了自第二次世界大战以来的第一次下降。

在今天的加拿大，房价是所有人都非常关心的问题，在多伦多和温哥华的房价经历了飞速上涨之后而且多伦多的房价又开始调整之时，许多人会问，同样的事情会不会发生在加拿大？

为了回答这个问题，我们首先要弄清楚到底是什么导致了美国次贷危机的爆发。美国的次贷危机发酵的脉络是这样的：在2001科技股泡沫破裂和9·11恐怖袭击事件之后，美联储开启了宽松的政策来刺激经济，联邦基准利率从6.5%一路被下调到1%。这导致了金融机构之间的竞争非常激烈，开始向低信用评级和还款能力不强的购房者提供低首付并且没有追索权的房贷，也就是次级贷款。这也吹出了一个大的房地产泡沫。

随着房地产泡沫达到峰值，美国的房价在2007年开始触顶下行，大量的住房的市场价值小于贷款余额，相当的一部分人选择放弃房屋止损。而不少人选择止损的原因，就是住房抵押贷款合同中设置的是非追索权房贷条款。也就说是，在购房人放弃房屋这个抵押物时，金融机构对购房人的债权即行中止。

总结起来，美国次贷危机的发展顺序是这样的：首先，房价上涨导致了相当多的投机行为，之后，房价开始下跌之后，许多借贷人无法履行还贷义务并且认为违约成本不高从而选择违约。最后，违约潮愈演愈烈，蔓延到整个房地产市场，多米诺骨牌效应发生。这整个环节中主要的一环是贷款违约。

正如我们之前提到的，购房者违约之后，银行对贷款人没有追索权。通俗一点说，就是许多贷款人以很低的首付购买房屋之后，遇到了房价开始下跌的情况，选择走人（walk away），除了信用分数会下降之外，银行并不能追索损失。也就是说，次贷危机的主要起因之一，是美国有相当一部分的贷款是没有追索权的。

加拿大的房屋贷款政策

说完了美国，那么加拿大这边的情况是怎么样的呢？和美国非常不一样，除了Alberta和Saskatchewan省的一小部分之外，加拿大绝大部分的房屋贷款（超过90%），银行都是有追索权的。也就是说，即使房屋价格开始下跌，贷款人如果拒绝还贷，银行除了可以收回房子进行拍卖之外，还可以对贷款人抵押物以外的财产提出诉讼来抵消银行的损失。诉讼的标的物可以是贷款人的其他财产，甚至是违约者未来的工资。所以说，在加拿大，房屋违约的成本非常大。

第二，在看到了美国次贷危机的经验教训之后，加拿大的监管机构也收紧了贷款政策。对贷款审批的条件要求越来越严格严格。自2008年以来，加拿大政府一共出台了六项政策收紧房屋贷款，包括在2016年10月要求对所有的贷款人都必须进行房贷利率压力测试。当然，也不否认在市场上也存在一些弄虚作假的行为。但总的来说，从贷款违约率来看，加拿大目前的房屋贷款还是非常健康的。

第三，加拿大目前的次级债市场比较小。根据CMHC的估计，即使在最顶峰的时候，加拿大的次级贷款也不到总贷款的5%，而美国在次贷危机之前的2006年发放的新增贷款中，有23.5%的份额是次级贷款。所以说，在加拿大，次级贷款并非主流。

加拿大房地产贷款违约率非常低

最后，我们来看看目前加拿大房地产贷款的现状。虽然多伦多和周边地区的房价在安省政府四月份出台法规之后受到压力开始回调，但是贷款数据仍可以说非常健康。

下图，是加拿大银行协会发布的房屋贷款数据，可以看到，在2017年6月，加拿大的贷款违约率只有0.25%。而在安大略省，贷款违约率甚至只有千分之一。这个数据在2008年的美国是2.1%。在2009年。美国的贷款违约率更是达到了惊人的4.1%，次级贷款的违约率甚至飙升到了13.6%。

正是看准了加拿大房地产的这些特征，巴菲特才会在2017年6月的时候选择购入加拿大的Home Capital Group股票。也就是说，巴菲特认为加拿大的房地产不会像美国当年的次贷危机一样崩盘，而支撑他这个看法的主要原因，除了经济的基本面之外，就是加拿大的房地产金融体系和房贷的规则远比美国要严格。

所以说，在加拿大，由于贷款规则和美国的不同，目前加拿大发生次贷危机的土壤并不充分。但同时要注意的是，这并不意味着加拿大的房屋价格会一直线性上涨，尤其是在加拿大央行步入加息周期之后。关于对加拿大地产行业的更多深度分析，请锁定鼎新资本地产系列研究。