每年春天的四月份，都是房地产市场旺季的开端。今年的四月不同以往，温哥华市场在持续着疲弱走势，同时成交量也差强人意。温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2019年4月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,829套，与2018年4月份相比大幅减少了29.1%，与2019年3月份相比增加了5.9%。
市场的各方观察人士都异口同声地在讲，如今的房地产成交量如何如何低迷，悲观情绪无限蔓延，好像市场要死了一样。请大家仔细地想一想，过去几个月来，当月的成交量都比去年同期减少了30%至40%，说明今年的市场条件不如去年，市场动力不足，至于原因嘛，每个人都能说出几条来。但是，年份不好不代表月份也不好，每月的成交量不是在持续增加吗？量的积累总会导致质的变化。
购房需求不会因为政策而消失，买家只是暂时观望
记得在上个月的时候，新当选的温哥华地区房地产协会主席Ashley Smith说过一番话，讲得特别好。她说：“过去3年来各级政府持续了加税和严控房贷的行为，当政者们没有看到的是，市场需求不会消失，房屋买家只是暂时观望而已，但是住房需求最终必须得到满足。用政策来延缓房屋购买者的需求终将导致购买力的集中释放，这在历史上都有据可查。”
这段话的亮点在于：市场的需求不会消失，并且最终必须得到满足。这就是我们平时经常讲的“刚需”（刚性需求）。温哥华地区人口的不断增加，新增住房的短缺，一直是一个历史性的和现实性的问题。因此，过去十年来每月成交量的平均值，应当作为一个重要的参考数值，因为这个数值可以被视为当月的市场合理成交量。
现在积累下的刚需将成为未来的购买力
比如，过去十年来，4月份是每年的旺季月份，平均成交量为3,200套左右。今年的4月份成交量，比这个数值低43%，意味着什么呢？
它意味着有近1,400套成交量的短缺，也意味着为今后的市场积累了1,400套的购买力，原因就在于“刚需”的满足有所欠缺，而这些“刚需”是不会消失的，只是暂时存于一隅，并且逐月积累。过去一年来所积累的市场需求，在市场转暖之际，会集中涌现出来。欠多少还多少，上帝是公平的，市场规律也是公平的。
经过10个月的调整，每个月都积累了一定的购买力，有待于厚积薄发。在此期间，市场在等待一个利好消息，以点燃行情。这个消息会出自何方呢？取消房贷压力测试？降低房贷利息？
多伦多房市已开始重新升温，温哥华将相继赶上
刚刚看到一份市场报告，多伦多地区4月份的成交量已经大涨，比去年同期增长17.0%，比上个月的成交量也增长了11.3%。诸位请看，多伦多地区的房地产市场已经开始升温，温哥华地区会怎么样呢？
这两天最大的热点新闻莫过于，中美贸易谈判出现了重大变化，未来短期内如果不能达成协议，美国将单方面加税，“贸易战”将进入不可调和的状态。如果此类事情发生的话，中国已经在美国境内的巨额灰色资本和民间资本，至少会有一部分紧急转投加拿大以规避和分散风险。到时候温哥华地区的房地产市场可能会“遭到”巨额资本的抬升，这，绝不是危言耸听！！
对于那些需要安居乐业的买家来说，现在温哥华地区市场上的房源充裕，成交量低迷，卖家的恐慌性抛盘随处可见，此时不买房，更待何时呢？
温哥华市场这些信息，你一定要知道
BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区，过户税在$300万以上的部分也增加了3个百分点，温西和西温豪宅市场在一年内已经有了15%左右的跌幅，中等价格独立屋也有了9.0%以上的跌幅，共管类房屋可负担性较强，目前有止跌回稳的迹象。
美联储的加息已经暂停，加拿大央行2年来连续加息5次之后，也进入了暂停的状态，甚至有降息的可能，各大银行已经开始小幅降低房贷利息，利率水平仍处于相对的历史低位。各大银行实行贷款压力测试政策已经有一年多的时间，近期有望解除。
3. 加拿大财政部2月11日表示，将考虑将房屋贷款的分摊期从25年提高到30年，这在客观上来说等于将贷款压力测试减轻了一半，堪称是加拿大国内历史上最强的房地产救市手段。
1. 加拿大财长近日宣布了联邦自由党上台以来的第四份预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，已长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案一旦通过，将推动一大批年轻人加入购房大军，未来的公寓等低价房屋市场将有望迅速热络起来。
2. 大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。
3. 新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场已经进入平淡期，二手楼花市场趋降，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间愈发窄小，市场上平价转让的楼花开始频频出现。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼，强烈地吸引着年轻人口。
4. 中高价位独立屋价格近几个月来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，有些社区的年内跌幅已经超过20%。同时，有些社区已经开始出现价格触底反弹的现象，需要大家格外关注。
5. 在公寓和城市屋价格急剧攀升之后并开始调整的今天，中低价位的独立屋应该正在孕育很好的市场契机。在2019年可能有迅速拉升和补涨的行情，中低价独立屋投资价值日益凸显。
6. BC省内刚刚开始实施的投机税/空置税，给市场带来了很大的困惑，短期内会增加房屋租赁市场供应量，同时会令一部分海外买家对本地市场望而却步，但是这种影响在未来的几个月内将逐步被消化掉。
7. 加拿大的移民呈快速增长之势，未来移民配额的大幅增加，将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场将因此更加受益。
8. 已经开始的并愈发白热化的中美贸易战，近期又有“谈崩”的风险，中美贸易谈判的前景愈发扑溯迷离，冲击着华人富裕阶层的心理承受力，他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁，未来中国国内的资本外逃和已经进入美国的巨额资本，将加速流入加拿大，温哥华地区的房地产市场将因此受益。
9. 华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。
10. 商业地产已经成为华人投资商的关注热点，也强烈地吸引着海外资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目呈现热销状态。
11. 各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度将为此雪上加霜。
12. 中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点，清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会，希望各位多多关注。学会逆向思维和反向操作，将使投资人大有斩获。
13. 菲沙河谷市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，即便在目前的调整市道中，价格走势也很稳健，一年来的总体价格仅有4.8%的跌幅，同期温哥华地区的跌幅为11.1%。所以说，房屋的可负担性依然是市场的主旋律。
观察结论：市场成交量在逐月放大，房价有望在近期内止跌趋稳。传统的房地产销售旺季已经到来，未来几个月的市场走向将以震荡筑底并逐步回暖为主，新的市场机遇正在逐步形成。
