Windsor大學的教授Randy Lippert在近期發表的新書“Condo Conquest”當中，描述了多倫多和紐約的扭曲公寓公司發展景象。
很多人可能不知道，每個公寓其實都是一個小公司，管理著整個大樓的維修、管理處、財政支出等等。我們每個月的管理費就是交給他們了。每年年底，大樓一般都會有一份財務報表，理論上來說是會對所有業主公布的。
在Lippert預計的公寓破產情況中，所指的“破產”，就是上述的小型公司的破產。
圖源ubcpress
開發商承諾低價
在導致破產眾多的因素中，開發商是非常重要的一個。開發商經常出售新的公寓，而且承諾不切實際的低價（物業費、管理費等）。 這些價格在業主入住後，就會飆升。 這意味著業主面臨的花銷要遠高於他們的預計，由於這些高消費，住戶往往會抵製在維護上花錢。 結果是，大樓很快就會失修。
由於公寓董事會往往對財務狀況保密，而且業主通常不知道他們的公寓的財務狀況，公寓業主可能並不知道他們所居住的大樓有問題。
Lippert預計維護成本將繼續快於收入增長，這可能促使一些公寓公司最終破產。
Lippert在接受HuffPost采訪時說：“我認為將會有一些公寓的費用將變得不可持續，人們會想要離開，並且變得不可持續。” 不可持續也就是說，人們不會願意一直支付這些費用，越來越多的住戶會想要離開。
“2008年的美國就是這樣，一些公寓公司因此不得不解散。”
圖源pexels
過大的市場份額
在加拿大的主要城市（多倫多、溫哥華等），公寓的市場份額已經越來越大 -- 占今天多倫多所有住宅的21％，是20年前的兩倍多。 Lippert預測，該行業實質上已經變得“太大而不能倒閉”。為什麼這麼說呢？行業的巨大份額使得其崩潰後果嚴重。其倒閉的結果可能是靠政府的救助來度過困境。比如政府降低財產睡，用納稅人支付的稅來救助這個行業等方法。
住戶關係
該書還記錄了公寓自住業主和投資者所有者之間日益緊張的關係，包括個人投資者。
這兩個群體的利益各不相同。 自住業主願意花更多錢來維持生活質量，比如說修繕公寓，交管理費等; 而投資者隻希望以盡可能低的成本來實現利潤最大化。 在這兩者之間是公寓承租人--Lippert認為承租人最終承擔了公寓業主之間衝突的所有責任。
在大樓委員會中，租房者被視為“不道德，不安全。”然而，Lippert認為，租房者對整個事情至關重要。 如果沒有承租人的需求，很多公寓大樓連建成都不可能。
開發商無法禁止Airbnb
Airbnb現象正在改變公寓，將住宅轉變為酒店。 開發商在將大樓移交給公司之後仍然擁有管理大樓的權利。
因為業主在很大程度上並不參與大樓管理，所以人數不夠將導致無法改變既定條款。事後通常不可能改變這條規則（允許公寓短租）， 更別說是許多業主缺席管理的大樓。
Airbnb的存在加速了大樓管理成本的增長，促使業主的離開。
鼓勵第三方參與
他希望看到開放商放寬管理公寓的權利，並允許更多第三方參與其中。 例如，政府可以編寫適用於新建築的通用公寓董事會聲明，或者租戶編寫自己的規則。
總的來說，作者希望更多的政府或者第三方組織的監管，他全力支持並安大略省所建立的公寓管理局，他認為這是一種針對居民的保護機構。
有些機構是非政府組織。非政府組織很容易其監管行業的影響，因此他更願意看到擁有完全控製權的政府機構。
當然，大家也不用過於恐慌。並不是說所有的大樓都有財政問題，很大一部分的公寓狀況是健康安全的。
由於不可持續的住戶，開發商的雄心壯誌，並不實際的低費用，業主在管理委員會的缺席等等問題，Lippert認為加拿大公寓公司總有一天會破產。
