安省房地產市場正經曆深刻的結構性變化，多套房產持有者（MPOs：Multi-Property Owners）縮減投資規模、首次購房者購房年齡推遲、換房需求低迷，這些趨勢正在重塑市場格局。

在周三舉行的Teranet 年度市場洞察論壇（Market Insights Forum）上，房地產分析師分享了最新研究成果，揭示了買賣雙方的市場參與模式如何因市場環境變化而發生調整。

“近期的利率下調並未帶來許多人所預期的市場複蘇，”Teranet 數據、分析與洞察總監 Emily Cheung 表示，“盡管未來幾年市場仍充滿不確定性，我們希望借此機會分享從安大略省土地登記數據中獲得的一些洞察，以幫助大家更好地理解房地產市場走勢。”

這一研究進一步驗證了近年來市場的重大變化，其中，多重房產持有者投資意願下降、購房者面臨更高置業門檻、換房市場趨於保守，成為當前房地產市場的三大核心趨勢。

多重房產持有者（MPOs）投資降溫，市場份額縮減

曾是市場上最活躍的購房群體之一，多重房產持有者的購房熱潮正在降溫。近年來，該群體占據了近 25% 的房產交易總量，然而，投資者和度假房買家如今紛紛減少購房，市場份額開始萎縮。

MPOs 在 2022 年達到投資高峰，但隨後購房數量開始減少。盡管他們仍是市場中的一股重要力量，但近幾年新晉投資者的增速放緩。過去 10 年間，70% 的 MPO 購房交易來自新買家，而僅 30% 是已有投資者的追加投資，說明近年來有大量個人投資者進入市場，嚐試購買額外房產。

數據顯示，55% 的 MPO 僅持有兩套房產，20% 的持有三套房產，表明該群體主要由個人投資者組成，而非機構投資者。此外，大多數 MPO 交易涉及兩名買家，且年齡相近，表明其中許多是夫妻或伴侶共同購房。千禧一代（Millennials）如今占據 MPO 總數的 近 40%，超過 X 世代（Gen Xers）的 36%。

盡管小型投資者仍在市場中活躍，但擁有 11 套以上房產的大型投資者正在撤退。2022 年 4 月，在利率上升前，這一群體占安省 MPO 總數的 13%，而如今比例已降至 7.2%。這表明，過去一年半內，許多投資者主動縮小投資組合，減少房產持有量。

不過，一部分資金實力雄厚的 MPO 仍在市場中活躍。2024 年，近 30% 的 MPO 購房交易未使用貸款，顯示出這些買家希望利用市場調整期低價入市。Cheung 認為，這類新型單一投資者（single-party MPO）正在挑戰當前市場的不利條件，他們具備充足的資金，可能成為未來市場的重要參與者。

市場調整期，高位購房者遭遇虧損

隨著市場降溫，一些2022 年和 2023 年高位購房者在 2024 年出售房產時不得不虧損離場。安省房地產市場的曆史數據顯示，一般情況下，虧損出售的比例在 2%-4%，即每 100 套房屋中約有 2 套是虧損出售。但在 2022 年購入並在 2024 年售出的房產中，虧損比例高達 25%。

不同地區的虧損幅度有所不同。其中，安省整體的中位虧損額為 45,000 加元，大多倫多地區（GTA）為 56,000 加元。而在熱門度假屋市場穆斯科卡（Muskoka），中位虧損高達 240,000 加元，顯示出該地區房價調整幅度尤為顯著。

首次購房者年齡推遲，房價壓力持續上升

高房價、利率上升和整體經濟環境的變化，使得首次購房者的入市時間被大幅推遲。根據 Teranet 數據，首次購房者目前占據 安省公寓市場的 25%，其中多倫多及周邊地區最受青睞。

2011 年，多倫多的首次購房者平均購房價格不到 50 萬加元，但到了 2024 年，這一數字已飆升至 130 萬加元。與此同時，首次購房者的平均年齡也在不斷上升：

  • 2014 年，首次購房者的中位年齡為 36 歲
  • 2019 年，這一年齡上升至 38 歲
  • 2024 年，首次購房者的平均年齡已達 40 歲

短短十年間，首次購房者的入市時間推遲了四年，這表明住房負擔能力已成為年輕一代進入市場的一大障礙。

換房市場陷入觀望，房產持有周期延長

安省的第三大購房群體是換房買家，他們通常從一個主要住宅換到另一個住宅，且購買力顯著高於首次購房者和投資者。然而，這一群體的購房交易量近幾年明顯下降。

2011 年，換房買家的平均購房價格為 70 萬加元，而到了 2024 年，這一數字已升至 175 萬加元。盡管他們通常占市場份額較小，但換房買家往往得到更多媒體關注，並且在市場繁榮期的購買力最強。然而，自疫情後市場飆升以來，這一群體的購房交易顯著減少，尤其是在多倫多市場。

換房買家減少交易的趨勢，也反映在房產持有周期的變化上。Cheung 指出，房屋持有時間比過去更長：

  • 2015 年，公寓平均持有時間 為 不到 7 年，如今已延長至 超過 8 年
  • 2015 年，非公寓類房產平均持有時間 為 11 年，如今已延長至 12.5 年
  • 在多倫多，非公寓類房產持有時間從 2014 年的 13.8 年上升至 2024 年的近 18 年

換句話說，業主更傾向於長期持有房產，而非頻繁換房，這可能與利率上升、市場不確定性增加以及高額交易成本有關。

市場展望：未來仍存不確定性

隨著市場格局的變化，投資者的撤退、房價下行壓力的增加以及換房買家的觀望，使得 2025 年的房市走勢仍充滿不確定性。Cheung 認為，未來市場仍可能受到利率調整、經濟走勢和政策變化的影響，買賣雙方的心態也在不斷變化。

未來市場是否會進一步回調，還是在春季迎來新的買家回流，仍需持續觀察。對於投資者而言，持有策略的調整將是未來幾年的關鍵，而對於首次購房者來說，如何在市場調整期尋找合適的入場機會，將成為影響他們置業決策的重要因素。

文章來源：https://www.canadianmortgagetrends.com/2025/02/ontarios-housing-market-reset-new-data-reveals-shifting-buyer-trends-and-investor-pullback/