在加拿大的一些主要公寓市場，尤其是移民人口集中的地區，市場情緒正持續惡化，危機日益加劇。在多倫多大都會地區，當前面臨一係列挑戰，具體情況如下：

首先，公寓掛牌數量達到了創紀錄的水平，與去年相比增長了38%。根據住房分析師Ben Rabidoux的分析，預計到2026年，該地區的公寓竣工量將創下兩年來的新高。這一數據意味著市場將面臨大量新公寓的湧入，競爭將更加激烈。

第三季度的公寓銷售量急劇下降，尤其是新公寓的銷售量，降至自1995年以來的最低水平。此外，根據多倫多地區房地產委員會（TRREB）的數據顯示，出租公寓的數量在第三季度激增了46.6%，顯示出市場上出租住房需求的上升。

未售出的新公寓庫存也比過去十年的平均水平高出56%。上市公寓的平均掛牌天數同比增加了43%，表明賣家面臨更長的等待時間。而許多房東由於無法順利出售房屋，試圖通過降低租金來產生現金流，導致租金價格暴跌。

圖片來源：Cole Burston

盡管抵押貸款利率有所下降，投資者仍然面臨“嚴重負現金流”的困境，貸款價值比達到80%。Concierge Mortgage Group的抵押貸款經紀人羅斯·泰勒（Ross Taylor）表示，許多持有待售房屋的開發商開始提供更激進的價格折扣，希望借此吸引買家。

然而，部分賣家面臨的挑戰是，他們無法獲得幾年前多付的公寓的抵押貸款，這通常是因為公寓的評估價格低於購買價格。泰勒指出：“RBC通常是新建築項目的首選貸款機構，無論最終事實如何，RBC會將價值鎖定在購買價格上。這對房屋價值低於購買價格的買家而言是一大福音。”

在大多倫多地區，TRREB表示，第三季度公寓轉售量下降4.4%，而掛牌量則上漲了10.6%。這一切發生在政府宣布未來兩年將大幅削減加拿大人口之前，這對市場造成了重創。多倫多、溫哥華和蒙特利爾等城市的公寓主要由臨時居民和移民租賃。

自1867年聯邦成立以來，加拿大的年度人口從未下降過。因此，聯邦政府為何要進行如此冒險的經濟政策，讓人口增長率在兩年內為負（每年-0.2%），實在令人困惑。

此外，單身公寓面臨的價格風險最大。TRREB指出，第三季度單身公寓的租賃掛牌量激增77.6%，而沒有臥室的公寓平均租金同比下降8.8%。抵押貸款專家羅恩·巴特勒（Ron Butler）在社交媒體上表示，“對於‘狗籠公寓’，價格可能會非常低，甚至低於我們的預期。”

盡管某些抵押貸款機構不願意向小型單身公寓提供貸款，但每項資產都有其清算價格，未來依然有可能好轉。聯邦政府承諾到2027年將增加移民人數，而由於目前的建設不足，2028年可能會出現嚴重的供應短缺。

對於希望在多倫多以最優惠的價格租賃價值60萬加幣的公寓的購房者，Streetwise Mortgages的租賃專家達莉亞·巴爾蘇姆（Dalia Barsoum）建議，信用評分應在680以上，每月債務與總收入比應在45%或以下，年收入大約需在145,000加幣左右。

並非所有移民密集的公寓市場都像多倫多一樣面臨崩潰。在風險等級為1到10的範圍內，多倫多被評為9，而溫哥華是6或7，蒙特利爾則是2。這種差異提醒投資者在做出決策時，需謹慎考慮各地市場的不同表現和前景。

文章來源：https://financialpost.com/real-estate/mortgages/condo-owners-pain-buyers-gain-market-meltdown