安省建築商協會剛剛公布了2018年1月的新房預售情況，大多地區新房1月份銷售量1251套，其中低層住宅365套，高層公寓886套，由於自住和投資者都以低價房公寓樓作為目標，公寓的平均售價已達到$714,430，比去年同期高了40.8%。買樓花還是買二手房？很多讀者都問過我這個問題。我認為，如果首付足夠就買二手房，首付還要不斷積累可以買樓花。買樓花需要注意些什麼，我來和大家分享一下在工作中遇到的一些狀況。 買樓花，首先要核實建築商資質和曆史資料。安省有個新房質量保證保險公司，TARION，已有40年曆史，記錄了40年來建築商的資料以及建築商完成的工程質量情況。TARION的網站主頁上專門為消費者提供了查詢建築商信息的“Builder Directory” 查詢搜索功能，比如，輸入“Tridel”就會出現以往建好的所有交付使用的單元數，以及質量投訴的資料。一些樓花銷售的虛假廣告對建築商的資質大吹大擂，其實一查TARION的記錄便知真假了。質量保證保險對新房的基本質量問題作出了擔保，質保內容、期限、範圍都有中文的資料說明，大家可以在TARION 網站查詢。 新房與舊房很大不同的是，買新房有HST消費稅，而買二手房沒有這個稅。如果是自住目的，且買價包含了HST，則買家看到的售價就是最終價格。如果是出租目的，買家還要繳納HST，因此交房時要準備現金支付這筆費用，過戶並出租後，即可填報GST/HST524 表申請退稅，不必等到年底報稅時再申請退稅。如果沒有交割就轉讓，且轉讓人被稅局認為是炒房行為，除了繳納經營收入所得稅之外，還會引發另一筆HST稅款。轉讓所發生的HST相關規定細節，請在CRA網站輸入“Assignment of Purchase and Sale Agreement for a New house or Condominium Unit” 查詢相關規定，中文資料可以在網上搜索會計師馬雲寫的一篇博客，題目是《樓花轉手(assignment) 的稅務問題》。 買樓花的目的各有不同，但普遍的一種看法是用今天的價格買明天的房子。其實，如果認真比較樓花周圍的現房，很多人發現建築商已經用明天的價格賣給你了。所以我才說，如果首付和借款能力都具備的情況下，推薦買二手房，除非樓花的要價與目前的周邊二手房價格差不多，或幾年後才需要入住，例如，給孩子買的自住房，為退休準備的房產，等等。樓花最終能否建成，能否如期建成，建成了和圖紙畫冊上有多大出入，都是個問號。樓花買家承擔著時間和投入成本的風險。定金，在加拿大管理是很嚴的，定金不能用於建築。為防止工程爛尾定金無法退回，公寓樓的定金都是交給律師托管的。律師破產也有發生，但屬於極個別事件。因為買的是未來的房子，與摸得到看得見的二手房相比，買樓花的不確定性大得多，買家通常把功勞歸於自己，錯誤怨到別人身上。 買樓花就是相信從停車場上能長出摩天大樓，從苞米地裏能生出豪宅。2016年下半年到2017年4月，大多地區低層建築的樓花市場出現了嚴重的炒作，入場費達15萬現金，不給收據，不知道最後誰收了這筆錢。一些投機者，兜裏就10萬定金也敢買200萬的房子，懷揣著交房前能轉手出去狠賺一筆大夢。現在好了，所有把地產投資當兒戲，想賭一把就走的人嚐到了炒房的苦頭。任何投資都是有風險的，學習投資要先學會控製非理性衝動，克製動物精神，建築商已經用超高價賣房了，你還要買10幾萬一張的門票去搏傻，就沒想過轉讓不出去怎麼辦，交房時貸款政策變了怎麼辦，交房時銀行估價低於買價怎麼辦？說到風險，選擇買樓花的消費者面臨的最大風險還是財務風險，即，貸款風險。 買了樓花，可以立刻申請“樓花按揭貸款”，英語是“builder capped rate mortgage”。銀行的樓花按揭貸款批複有效期通常是24個月，特殊的協議下的個別樓盤批複有效期可以達到36個月。隻有通過銀行員工才能申請此類貸款，通過貸款經紀做不了。目前，各大銀行對非居民不提供此項貸款服務，所以非居民買樓花的貸款政策風險最大。新移民政策下可以申請樓花按揭貸款。有些銀行提供浮動利率，有些銀行提供固定利率，當然提供固定利率的銀行才能幫客戶鎖定利率風險。樓花按揭貸款的優點很明顯：鎖定貸款政策，鎖定利率，鎖定信用記錄報告信息，鎖定新移民身份，有些銀行還能鎖定收入狀況。很多建築商也要求買家提供銀行樓花按揭貸款批複，因為合同上隻約定了首付的比例，以及繳納首付款的時間安排，除了首付以外的買家的購房能力體現不出來，由於建築商申請建築貸款時需要向銀行證明所有買家都是有能力交收房產，所以建築商會在買房合同裏約定買家在一定時間內提供樓花按揭貸款批複，否則算違約，甚至會收回已經售出的單元。有管理費的新房，建築商給10天冷靜期，買家可以利用這10天慎重考慮，同時去谘詢會計師，律師，貸款專家意見。沒有管理費的freehold房產通常沒有冷靜期，慎重的買家可以在落筆簽字之前申請房貸預批/pre-approval。這裏說明一下，房貸預批的批複信上沒有房子地址；樓花按揭貸款批複信上有房子地址。 有一些房產，銀行是不給貸款的，買樓花時需注意。有酒店成分的公寓樓，例如，川普大廈；居住面積隻有3、4百尺的沒臥室的小戶型；整棟樓都有包租協議的，銀行有可能認為有rental pool性質而拒絕貸款；樓花轉讓超過2次的，很多銀行也不給貸款，例如，某地產經紀A為了搶單元，用自己名字簽了買房合同，之後轉手給了B，之後B又轉給了C，當C來銀行貸款時有可能因該銀行不允許second assignment 而拒絕貸款。 對於已經獲得樓花按揭貸款批準的借款人來說，最後沒拿到貸款的情況也有。最常見的情況是改變初衷。本來按照自住房批的貸款，樓花交鑰匙的時候把房子出租了，由於貸款目的與原來不符，銀行在最後產權交割時會拒絕放款。另外，借款人未經得銀行同意對已簽的合同做變更，尤其是由於升級某些設施而加高買價，銀行認為是重大改變/major change，顛覆了以前的批複，需要按照新政策，新利率，新信用記錄報告重批。樓花買家不顧銀行感受和要求擅自改動貸款目的和基礎，最後拿不到貸款的情況，受傷害的是買家。所以，一定要格外尊重銀行的決定，不要視銀行為可有可無的角色，除非你打算自己用現金買房。 對於前面提到的，等著苞米地裏生豪宅的很多買家，2018和2019年交房時會面臨很大的不確定性。我給這批買家的建議是：不要寄希望於銀行可以放鬆貸款政策，即使有一點點放鬆也是錦上添花，不會雪中送炭；如果有借款能力，且名下有其他房產，要努力做這些房產的加按，拿在手裏的現金越多越好，要交房的樓花需要的貸款金額越少越好；盡量不要慌慌張張地賣手裏的房子，銀行願意幫你將固定資產轉為流動資產。以前的公眾號文章裏介紹了PHRESE投資法：買入/Purchase, 持有/Hold，加按/Refinance，繼續持有，繼續加按，最終賣出/Sell的方式，就是幫助買家盡量多地持有房產的一種策略，而不是熊瞎子掰苞米，買一個賣倆。 謝謝關注公眾號“王紅雨在加拿大”，具體房貸問題可以加我個人微信 henry-bmo。更多幹貨，更多分享，還在路上。