2017年對於多倫多房地產來說可以說是可以載入編年史裏的一年也是特別具有意義的一年，今年的房地產變化對多倫多幾乎所有的人都有影響，無論是有房的還是沒房的，無論是租房的還是買房的，2017年的市場瞬息萬變無不牽動著各位的心。本來2017年年初，餘浩記得還做過大膽猜測，今年房市會順應2016年大漲的趨勢，雖說漲幅可能不會有那麼高，買家也不會那麼瘋狂的飆價，但是也不至於跌。關鍵月就在2月到4月這三個月，因為這三個月的市場幾乎瘋狂，到處都是搶offer，到處都是買房的人，到處都是談論房市的人，毫不客氣的說，隻要那個時候無論你去哪個飯店裏去吃飯，坐下來都能聽到周圍的食客們討論著多倫多房市。上帝想要其滅亡，必先讓其瘋狂，餘浩還記得那個時候的人，都以手上有多少套房為榮，就連沒錢買房的人也想著如何貸款如何借錢去買房，小型借貸機構也借著東風繁榮了一把。正所謂一榮俱榮，多倫多乃至整個多倫多地區甚至北到巴裏（barrie）小鎮都火的不行，一房難求正是說的那時候的事。自年初中國實施外彙管製並沒有起到太多抑製房價的作用。餘浩覺得外彙管製會有緩衝所以不會起到立竿見影的效果。記得在4月中旬的時候，安省政府已經傳出來一些要實施新政策的策略，具體的似乎是要學習溫哥華2016年的策略，在那個時候，餘浩跟看房的客戶說，現在可以看房，但是建議等一等等到四月底安省新政策出來之後再看變化如何。果不其然，在4月27號的早上8點，所有人的心都盯著電視台，安省部長韋恩通過電視直播發布了新政策即海外人士買房必須多交房價的15%，但仍是溫和版的，因為政府允許三種海外人士可以在今後退回15%（留學生，工作的和四年內移民的）。新政之後的五月份就是全面檢驗新政的效果了，而就在這個時候確實也有一些賣家仍然大膽的沿用搶offer或者在價格上依然不願意做太多的鬆動堅持3月4月高點的價格，確實，有一些有特色的房子在新政後也賣到了比較好的價格。餘浩把這類房總結成特殊性的物業因為房地產和其他商品不一樣，有它的特殊性，比如特殊位置像背靠森林或者優質小區，也有賣家在物業上的裝修的不同，同樣戶型的房子在裝修價格的差異也會顯示整體的差異，還有地塊的大小，有的房子地塊大當然值錢等等。可是在五月六月這段時間加上銀行又進行了兩次加息，房價確實得到了有效的抑製，總結來說有兩個特點：1.90%的賣盤已經不是搶offer成交而是掛出了實際的價格讓買家去還價。2. 賣盤在市場上掛牌的天數明顯增多甚至出現賣不掉撤掉的情況，自六月以後，大量的房源上市，尤其是某些華人注意的熱點新區比如berzy，wismer，patterson和jefferson等新小區，某一些不太熱點的地段的物業在暑期甚至出現了無人看的情況，往往一個買盤掛出去一周都沒有兩三個客人去看。市場變化和2016年大相近庭。 新政實施之後的效果非常明顯，房價也在下半年出現了下跌和交易量銳減，另一方面由於貸款的縮緊和利率的上升，過去幾年的投機炒房者也坐不住了，他們把自己的投資物業拿出來賣，想迅速套現，可是情況卻變得更加糟糕。這一次新政加貸款雙重的壓力把過去幾年都可以輕鬆買房的投資者拒之門外，他們是：留學生家長以及留學生，這是一個很大的群體，在華人買房者裏，餘浩敢大膽的猜測，這部分買房的人至少占了華人買房者的四分之一，雖說留學生和家長們多半是希望孩子們以後留在加拿大，但是未來的事誰也說不定，所以這次的新政直接將大多數的他們拒之門外。餘浩在新政過後也完成過幾次留學生以及家長客戶的買房，過程變化更大，客戶們還要額外多準備15%的現款，加上國內的外彙管製，可以說是難上加難。第二部分則是直接的投機者，餘浩在過去幾年確實接待過專門來多倫多投資物業的客戶，這類客戶就連孩子也不在多倫多讀書，是專門來炒房的。新政讓這類人再也買不了多倫多的物業了。還有本地的投機者，因為貸款的更加嚴格以及利率上升，有不少投資者的本金和收入被銀行拒絕貸款，不管他們是不是第一次買房又或者買投資物業，條件的更加嚴格直接限製了他們買房的行動。 這次的房價下調已經把今年春季上漲的10%到20%的水分完全擠壓掉了，大多數地區的平均房價已經落到去年春夏季的價格即2016年6月份之前，餘浩是完全支持這種下調的，也就是說整整2016年到2017年兩年的房價並沒有上漲，受到影響的不止是新政之後沒有買到房子的人，還有去年6月份之後買到房子的人。當然如果你的房子是在去年6月份之前買的，總體來說還是有賺的，但也不要高興的太早，因為餘浩預計2018年的多倫多房市還會持續下跌。 現在是12月初也就是2017年最後一個月，和以往的12月不同，今年的多倫多房地產市場MLS上的盤依舊很多，餘浩記得去年12月幫一位客戶在markham的conell買了一間獨立屋，那時候隻有大概三個盤，客戶又很想買其中一個，賣盤的稀少導致我們談判很被動，在躲開搶offer的可能性的情況下，我們隻談俠來三千。而如今的市場上，隻要是新的小區，mls的listing很多，比以往多出來20%左右。反倒是比較成熟的一些老小區，房源並沒有出現很多。這也說明了之前在文中提到的：老小區比新小區抗跌，老小區炒房的人比較少，越靠多倫多越抗跌，偏遠一點的小鎮比較不抗跌。 大量在2017年秋季囤積下來的房源無法得到消化，導致越來越多的房源囤積在市場上，過了聖誕之後，春季又會有更多的新房源出來，可以預見2018年的房市依然會是買家年。對於2017年下半年真正有實力可以買房的買家來說，你們無疑是幸運的，因為你們可以選擇各種各樣的盤，你們可以在來回幾個賣家之間談價格，看看哪個能夠讓的多，這種情況應該可以一直持續到2018年，隨著listing數量的不斷更新，房價下調應該還有可能，過去幾年的水分是應該全部擠一擠出來了。如果有人問我現在該不該買，我覺得如果是新移民，如果是沒有房子的，如果貸款是可以批的，現在肯定是可以買的，因為剛需，因為沒有物業在手，因為長期持有，風險會被均攤到以後的幾年，十幾年甚至幾十年裏，所以目前下跌的趨勢應該可以忽略不計，而目前跌幅並沒有跌到2016年的年初，可見如果2016年沒來得及下手的，現在是一個很好的機會。對於想投資的，餘浩建議如果能有比目前市價低的或者賣家真的願意吐血賣房的，這何嚐不是一個好機會，也就是說如果目前有好房，並且賣家願意降價並且降到2016年以前的價格，換做我是買家，一定接盤了。對於目前的賣家來說，如果真的無法長期持有想要在短期內拋售，越快上市越好，因為明年年初的B20出來之後，可見明年的房市依舊會下跌的，很多買家會被B20的嚴格貸款政策拒絕，明年將是炒房者投機者全面退出多倫多房地產的一年。 有人問我多倫多的房市什麼時候能夠好起來，也就是回到2015和2016年的狀態，說實話，我也不知道，就如我今年年初也不知道四月份會出新政，之後房價會跌一樣。我們所做的就是把房地產投資做一個長期投資計劃，長期投資，持續持有，而不是急功近利的短期炒房，這樣才活的開心，也不會有那麼多算計，那麼大壓力。但餘浩還是長期看好多倫多的房地產市場，房地產市場是一個人流動的市場，隻要有人進來多倫多，很越來越多的移民和留學生，還有本國大量別的城市遷徙過來的居民，未來五年十年，依舊看漲，多倫多作為北美前十加拿大前三的大型城市，必然是全世界移民的首選之地。購買房地產就是囤地，現在多囤幾個，未來有房在手也就是有錢在手，及早做好退休規劃實現財富自由，實現早日退休的計劃，才是我們的最終目標。