親友間轉讓房產的注意事項你知道嗎?
親屬(Related person):
CRA把有血緣關係或有婚姻聯係的兩人判定為親屬, 包括父母,祖父母,配偶父母,配偶祖父母,婚姻配偶或同居配偶,兄弟姐妹,配偶的兄弟姐妹,孩子,繼子,以及收養的孩子。
一般來說,叔叔嬸嬸及侄子侄女被視為not related person,非親屬。 但是稅務上,未滿18歲的侄子侄女在某些情況下也會被視為親屬(related person)進行稅務核算。
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自住房(Principal Residence)
加拿大稅局對自住房出售有稅務減免的條款,所以自住房出售或轉移對於出讓方沒有任何實質上的影響,對於接受方的影響就是成本價該如何記錄的影響,我們會在後續說明。
如果這套房產在從擁有到轉讓之間,都是您的唯一住房,那麼作為出讓方,您就不必考慮房屋增值繳稅的問題。
如果房產在擁有到轉讓之間,有一部分時間不是自住房屋,則要以投資房標準,考量非自住期間的收益問題。
非自住房(Not-Principal Residence )
1. 親屬間低於/高於市場價(FMV)轉讓
親屬間非市場價轉讓的情況下,房屋很有可能被雙重征稅。加拿大稅局製定這種條款,主要目的就是引導價格向市場價趨近。如果親屬間轉讓的房產價格低於FMV,那麼出讓方須以交易時市場價格計算賣價,購入方則以實際支付價格計算成本。反之亦然。
比如,2017年3月S女士的house市場價值是200萬,她以100萬的價格轉讓給了姐姐,一年後,2018年3月,姐姐以250萬的價格出售給不相關的第三方。S女士及姐姐都不住在這套房子中。那麼 S女士房子的賣價應以200萬而不是100萬計算,S女士的姐姐買入房屋的成本價按實際支付的100萬計算,於是姐姐賣房的時候售價與FMV之間的100萬便又作為capital gain計稅。如果以S女士及其姐姐為一個家庭來看,這個家庭便會因房屋轉讓價與市場價的差異,而發生被重複征稅的問題。這項條款作為一種懲罰性措施,是不會被返還或抵扣的。
因此,我們的建議是盡量避免親屬間以非市場價格轉讓房產。
2. 非夫妻間的贈予(Gift)和遺產繼承(bequest, inheritance)
由於贈予並沒有任何實質上的財物交換,於是稅局默認贈予價格等同於市場價格(FMV)。也就是說,在房產轉移發生的時間點上,出贈與接受方都要以市場價格計交易價格,並以此計稅。
3. 夫妻間的贈予(Gift)和遺產繼承(bequest, inheritance)
然而夫妻間的財產轉移會與一般情況有所區別。
加拿大稅局規定,不論是有婚姻關係還是common-law,不論是否一方配偶去世還是兩人都在世,配偶間的房產轉讓,價格按成本價計算,而非FMV。也就是說,配偶間的房產轉讓,不論是贈予還是遺產繼承,雙方都不需為此繳稅。如涉及折舊,還需谘詢專業會計師。
此情況隻適用夫妻雙方都是加拿大稅務居民的情況。
考慮到家庭長期稅務規劃的問題時,某些特殊條件下,會計師也會建議您主動申請按市價計算轉讓價,這部分由於要參考全面具體的各種收入因素,每個家庭情況都不同,沒有普遍參考性,也就不多贅述。
4. 父母與子女間的贈予(Gift)和遺產繼承(bequest, inheritance)
這部分需要根據子女是否滿18周歲而定。
為避免財產在家庭內部,由高收入高邊際稅率的一方向低收入低邊際稅率的一方轉移,父母將房產轉移給成年子女的行為,在稅務上被視為以市場價格買賣的交易行為。而當接收人為未成年子女時,由於子女並沒有支付能力,可理解為實質上財產還被父母代管,所以如果子女在接收和出售該房產時都未滿18歲,那麼售價和成本都計入父母一方,未成年子女不需對這部分賣房收入報稅,但由此收入衍生出的後續收入,需要計入子女收入中。
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以上便是一些基本的親屬間房產轉移的稅務計算原則。雖然比較簡略,仍希望能給手中持有投資房並計劃轉移給親屬,尤其子女的朋友一些提示,提早做好稅務規劃,避免盲目決定之後的稅務損失。
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