交回落9%，半獨立屋逆勢增長——卡爾加裏2026年7月房地產市場報告

一、市場概覽

2026年7月，卡爾加裏房地產市場進入下半年傳統淡季，成交與新掛牌雙雙回落，整體市場活動放緩。公寓市場持續面臨供過於求的壓力，價格進一步下行；獨立屋和半獨立屋市場則保持相對平衡，但價格也出現季節性回調。

全市7月成交量1,904套，環比下降13.3%，同比下降9.2%。新掛牌量3,323套，環比下降14.8%，同比下降15.0%。活躍庫存6,626套，環比下降2.5%，同比下降4.2%。全市綜合基準價為 $569,200，環比下降0.6%，同比下降2.1%。

首席經濟學家Ann-Marie Lurie指出，連續多年的高建設水平和國際移民的突然下降，共同導致了市場條件的轉變，主要影響高密度住宅。雖然有超過17,000套公寓單元正在建設中，但新建住房正在放緩。需求雖然放緩，但仍強於2015-2019年困難時期。

二、核心數據一覽

表1


核心數據解讀

1. 成交季節性回落：7月成交1,904套，環比下降13.3%，同比下降9.2%，市場進入下半年傳統淡季。

2. 新掛牌降幅更大：新掛牌環比下降14.8%，同比下降15.0%，賣方入市意願減弱，售新比升至57.3%。

3. 庫存溫和下降：總庫存6,626套，環比下降2.5%，同比下降4.2%。但成交量下降更快，庫存月數升至3.48個月。

4. 價格全面回調：綜合基準價環比下降0.6%，同比下降2.1%。平均價環比下降5.9%，受公寓占比上升和價格下行雙重影響。

三、各房型市場表現深度分析

表2


房型數據解讀

1. 獨立屋：各區域表現差異顯著。西區MOI僅1.96個月（賣方市場），東北區MOI達5.11個月（買方市場）。西區基準價同比+2.31%，東北區同比-6.03%。

2. 半獨立屋：東南區MOI僅1.70個月（最緊張），西區基準價同比+1.75%（唯一正增長），東北區同比-5.25%（跌幅最大）。

3. 鎮屋：全市普遍走弱，東北區MOI達5.59個月，東區基準價同比-14.16%，幾乎所有區域基準價環比均下跌。

4. 公寓：所有區域價格同比均下跌，東北區（-13.63%）和東區（-13.83%）跌幅最大，MOI分別達6.55和5.00個月。

四、區域數據分析

表3


區域數據解讀

• 價格最穩健區域：西區（$723,200，+0.9%）**、**西北區（$621,000，+3.1%）、南區（$577,000，+0.9%）**、**市中心（$576,200，+0.9%） 綜合價格水平較高，同比實現正增長。

• 價格基數較低區域：東北區（+6.6%）、北區（+4.7%）、東區（+4.4%）、東南區（+3.3%）因價格基數較低，同比漲幅百分比更大，但市場基本面偏弱。

• 獨立屋價格表現：市中心和西區獨立屋價格同比上漲，東北區獨立屋價格跌幅最大（近6%）。

• 公寓市場全面承壓：所有區域公寓價格均下跌，東北區和東區跌幅超13%。

五、買方賣方策略建議

• 買家：

o 公寓：在東北區、東區等庫存高企、價格雙位數下跌的區域，擁有極強的議價能力。

o 獨立屋：在西區、市中心等供給緊張的區域（MOI約2個月），決策需果斷。可關注東北區的獨立屋（MOI超5個月）。

o 鎮屋：MOI升至3.90個月，選擇增多，可積極比較。

• 賣家：

o 獨立屋：在西區、市中心處於有利地位。東北區獨立屋賣家需更現實的定價策略。

o 公寓：需面對大量競品和持續下行的價格壓力，定價必須具有競爭力。

o 鎮屋：市場持續走弱，MOI接近4個月，定價需合理。

• 投資者：

o 謹慎評估公寓市場風險，尤其是東北區、東區。

o 可關注西區、市中心、西北區的獨立屋和半獨立屋，價格同比保持正增長。

o 半獨立屋是唯一成交量同比增長的房型，需求有望持續。

六、總結與展望

2026年7月，卡爾加裏房地產市場在下半年開局呈現出“淡季回落、結構分化、獨立屋抗跌、公寓持續探底”的典型特征。

• 低密度住宅（獨立屋/半獨立屋）：獨立屋成交量同比僅下降2%，半獨立屋成交量同比正增長（+6%）、價格同比持平。

• 中密度住宅（鎮屋）：成交量同比大跌23%，MOI升至3.90個月（同比+21%），出現供應過剩跡象。

• 高密度住宅（公寓）：價格同比下降8%，MOI高達4.90個月（同比+19%），較2024年峰值下跌13%。

• 區域分化：西區、市中心獨立屋價格同比上漲；東北區獨立屋跌幅近6%，公寓跌幅超13%。

展望：

• 短期：市場將維持季節性放緩。獨立屋和半獨立屋價格預計保持穩定；公寓市場去庫存壓力依然巨大。

• 中長期：獨立屋因供給受限，價格底部已較為堅實；公寓市場複蘇依賴於庫存消化和人口流入恢複。

• 核心關注點：

1. 公寓庫存是否開始見頂回落。

2. 鎮屋MOI持續上升是否會引發進一步價格調整。

3. 半獨立屋成交量增長趨勢能否持續。

4. 東北區等疲軟市場是否出現觸底信號。

房大師原創文章，數據來源：CREB®（卡爾加裏房地產委員會）2026年7月度統計報告。

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