安省加
安省加強版新房HST退稅（HST Rebate）政策正式實施，對於準備購買新房的家庭來說，無疑是近年來最受關注的利好政策。相比過去最高約2.4萬加元的退稅額度，新政策將符合條件的新房最高退稅提高至13萬加元，不僅大幅降低了購房成本，也進一步提升了新房市場的吸引力。不過，隨著政策落地，市場上也出現了不少誤解，例如“所有人都能直接拿13萬”“13%的退稅一次到賬”等。事實上，新政策還有不少關鍵細節值得了解。
三個關鍵詞，一分鍾看懂新政策
首先需要記住三個關鍵詞：ENHR（Ontario Enhanced New Housing Rebate）、Ontario Top-up以及自住/符合條件的多單元住宅。其中，ENHR對應的是安省8%的加強版退稅，而Ontario Top-up則是新增的5%補貼，兩部分相加後，符合條件的買家最高可獲得13%的HST退稅。此次政策主要面向符合資格的自住買家，同時部分符合條件的多單元出租住宅項目也可以申請。
同時，政策適用時間也十分重要。本次加強版退稅適用於2026年4月1日至2027年3月31日期間符合規定的新房交易，是否符合申請資格及具體執行方式，最終仍需以政府及CRA公布的細則為準。
不同房價，退稅金額完全不同
很多人看到"最高13萬"便認為所有新房都可以拿到13萬退稅，其實並非如此。
如果開發商售價100萬加元及以下，可按照房價的13%計算退稅，最高可達13萬加元。例如60萬的新房可退約7.8萬，80萬可退約10.4萬，100萬的新房則可以獲得最高13萬加元退稅。
如果開發商售價在100萬至150萬加元之間，依然可以獲得最高13萬加元退稅，這是本次政策最大的亮點之一。相比舊政策，這一區間的改善型買家受益最為明顯，不會因為房價剛剛超過100萬而立即失去全部優惠。
當稅後房價超過150萬加元後，退稅金額開始逐步遞減，房價越高，可獲得的退稅越少。目前政府已經明確采用遞減機製，但具體計算方式仍需等待最終執行細則進一步說明。當稅後房價達到185萬加元及以上時，加強版退稅結束，將恢複現行最高約2.4萬加元的新房退稅標準。
真正比以前多省多少？答案不是13萬
很多媒體都在強調"最高退13萬"，但實際上，對於絕大多數買家來說，更值得關注的是比以前到底多省了多少錢。
因為在新政策出台之前，符合條件的新房買家通常已經可以獲得約2.4萬加元的新房退稅。因此，這次新增政策並不是在原基礎上再送13萬，而是將最高退稅額度提升至13萬。
換句話說，真正新增的優惠最高約為10.6萬加元。
例如購買100萬加元的新房，以前最高隻能退約2.4萬，如今最高可退13萬，實際比以前多節省約10.6萬加元；購買80萬加元的新房，比舊政策大約多節省8萬加元；購買60萬加元的新房，則比以前多節省約5.4萬加元。因此，"最多比以前多省10.6萬"，才是這項政策最核心的數據。
13%的退稅並不是一次到賬
另一個容易被忽略的細節，是不少人以為13%的退稅會在交房時一次性直接抵扣。實際上，新政策采取的是兩步發放。
第一步，是開發商在交房（Closing）時，先為符合條件的買家提供8%的ENHR退稅，這部分通常會直接體現在成交金額中。
第二步，則是新增的5% Ontario Top-up。這部分並不是開發商直接抵扣，也不會在GST/HST申報時自動返還，而是在完成相關審核後，由安省政府按照規定向符合條件的申請人單獨發放5%的Top-up補貼。
因此，雖然總退稅最高可達到13%，但實際取得方式分為兩個階段，買家需要了解相應流程，避免誤以為交房當天即可一次拿到全部退稅。
對購房者意味著什麼？
整體來看，這是近年來安省力度最大的住房稅務優惠政策之一，尤其是購買100萬至150萬加元新房的家庭，將成為最大受益者。對於首次置業、改善型換房以及部分符合資格的投資項目而言，最高13萬加元的退稅能夠有效降低購房成本，也有望進一步帶動安省新房市場成交回暖。
不過，需要提醒的是，目前公布的是政策框架，部分申請資格、遞減計算方式及執行細節仍需等待加拿大稅務局（CRA）及安省政府公布最終指引。準備購房的買家，建議在簽約前向開發商或專業人士確認自身是否符合申請條件，以確保能夠順利享受此次加強版HST退稅政策。