經曆了多年的高空置率陣痛後，加拿大辦公室房地產市場正迎來關鍵轉折點。隨著企業強製性返崗政策擴大、團隊規模增長以及對高品質辦公體驗的追求，主要市場的辦公室空間吸納量已顯著回升。多家商業地產巨頭預測，2026年將成為辦公室市場的“反彈之年”，但複蘇將伴隨深刻的結構性變化，而非簡單地回歸疫情前常態。
強製性返崗遇上團隊擴張：辦公空間需求激增
企業要求員工重返辦公室的趨勢（普遍要求每周3-5天到崗）正在加速，這直接轉化為對實體空間的“硬需求”。尤其是在多倫多市中心等核心區，以大型銀行為代表的機構，在過去五年中員工總數增長了約四分之一，但其辦公室座位數並未同步增加，導致目前出現“搶座”和空間短缺。據Avison Young數據，多倫多2025年的辦公室空間淨吸納量已達到疫情以來的最高水平。
高空置率下的結構性緊張：頂級物業一席難求
雖然全國辦公室總空置率在第三季度仍高達18.7%，但空置率的下降集中在高品質、新建成或翻新的甲級物業。例如，在多倫多市中心最好的12棟大樓中，空置率已降至2%以下，而次級空間的轉租市場也在急劇收縮。這形成了 “總體過剩”與“優質稀缺” 並存的矛盾格局，預示市場複蘇將首先並最有力地惠及高端庫存。
體驗為王：辦公室的‘世代性’變革
CBRE指出，企業正將辦公室策略從“要求員工回來”轉變為 “提供回來的理由” 。這意味著辦公室必須提供卓越的“體驗”，包括：
優質配套設施：健身房、休息區、餐飲服務。
優越的交通可達性。
促進協作與文化的空間設計。
這種“體驗式飛行”趨勢正驅動租戶支付溢價以獲得最佳空間，從而引領辦公樓的世代性升級。
前瞻性布局：企業為未來十年增長搶占先機
當前辦公室租賃活動的激增，部分源於企業的 “前瞻性搶占” 策略。由於全國範圍內新增辦公樓開發項目寥寥無幾，企業預見到未來優質空間將變得更加稀缺和昂貴。因此，它們不再僅僅根據當前的混合辦公模式來決定空間需求，而是基於未來十年的預期人員規模進行租賃決策，以期在當前尚存議價空間時鎖定長期優質資產。
複蘇版圖：從多倫多到全國主要市場
反彈勢頭正從多倫多蔓延至其他主要城市。CBRE預計，蒙特利爾、溫哥華和卡爾加裏等市場將在2026年迎來顯著複蘇。這些市場的需求同樣由科技和專業服務行業的持續增長所驅動。
混合辦公仍是底色：完全回歸2019年不現實
盡管返崗趨勢明確，但業界共識是，混合辦公模式（Hybrid Work）將長期存在。JLL的Scott Figler指出，在經濟不確定性猶存、企業嚴格控製支出的環境下，要求所有員工完全、永久地返回辦公室既不現實，也不經濟。未來辦公室策略將更加靈活和多元化。
辦公室市場正在經曆一場從“空間租賃”到 “體驗與生產力解決方案提供” 的深刻範式轉移。2026年的反彈，將是這一新周期確立的起點，而非舊周期的簡單重複。市場參與者需以全新的視角審視辦公地產的價值驅動因素。
來源：
https://www.canadianmortgagetrends.com/2025/12/office-sector-poised-for-year-of-rebound-in-2026-as-firms-expand-end-remote-work/