根据 加拿大统计局最近的一份报告 ，加拿大的人口在2022年增长了创纪录的100万人，其中几乎所有的增长都归因于国际移民。
随着联邦政府计划到2025年再接纳150万移民，人们正在担心由于人口增加而增加的住房需求将如何影响该国本已紧张的住房市场。
加拿大统计局指出，新移民的涌入“也代表着加拿大某些地区在住房、基础设施和交通方面面临的额外挑战……”
供应不足的问题在业内频频被讨论，不少人批评政府在住房方面缺乏规划。
推动联邦政府增加移民的原因有几个——一个是需要填补不断增长的职位空缺，以及欢迎逃离遭受自然灾害和战争破坏的国家的难民。
BC省的房地产协会的首席经济学家Brendon Ogmundson奥格蒙森解释说：“除了千禧一代，我们没有足够的住房供应，因为大量移民和人口增长带来的无情需求。 所有这些人都需要住在某个地方，没有供应，我们就会对稀缺资产进行大量竞标，从而推高价格。”
紧俏的春季市场再次导致加拿大最受欢迎城市的房价上涨——多伦多和温哥华的压力尤其大。
多伦多Realosophy的John Pasalis指出，“当你有20或30人竞标每处房产时，它会推高价格……最终，人们仍然需要住房，所以（定价）的一部分只是对房屋的巨大需求，最终推动价格上涨。”
此外，Pasalis还指出，目前的住房供求不匹配，并且还伴随着房价以及租金的快速上涨。
然而，根据加拿大抵押贷款和住房公司CMHC的数据，截止至2022年，大多伦多地区的新房开工率达到了2012年以来的最高水平。到2022年，该地区的住房数量为45,109套，同比增长7.6%。但 GTA 市场仍然是吃紧， 与 2022年3月相比， 3月的供应水平 下降了44.3%。
温哥华也在努力解决供应不足的问题，与2022年3月相比，大温哥华的3月新上市房源量减少了35%，比10年季节性平均水平低约22%。奥格蒙森指出，即使是现在，销售额仍比历史平均水平低约20%至25%，供应不足再次导致价格上涨。
例如，温哥华3月份在MLS上有大约8,600个房源，比10年季节性平均水平低17%以上。奥格蒙森解释说，15,000 -16,000个房源才是更健康的市场。
尽管库存有限，但大温哥华房地产委员会在3月份报告称，所有住宅物业的平均价格为114万元，比2022年3月同比下降9.5%，比2023年2月环比增长1.8%。
“情况只会变得更糟，而此时（利率）仍处于20年高位。利率很快会下降，而新移民将陆续进入市场，供应量仍然很低，”奥格蒙森解释道。 对此，奥格蒙森表达了他对房价再次快速上涨的担忧。
对于新建房的供应问题，UBC大学城市经济与房地产中心副教授兼主任汤姆·大卫杜夫解释说，尽管建筑工程继续完工，“但从某种意义上说，许多家庭负担不起房屋，因此仍然存在巨大的供应短缺那是因为挥之不去，缺乏供应。”
那么政府对于住房供应问题都采取了什么措施？
奥格蒙森表示，过去，BC省的政策一直是通过外国买家税和联邦抵押贷款压力测试来减少需求。这位经济学家认为，从本质上讲，政府是在误诊这个问题。
他解释说，千禧一代是BC省最大的人口群体，他们的住房需求非常强烈。
“很难用任何类型的政策来解决这个问题，”他说。“过去10年的假设是，所有的（推高房价的投资买家）都是外国资金，但事实并非如此。即使我们在这方面所做的一切[以遏制它]，需求仍然非常强劲。”
温哥华房地产经纪人Steve Saretsky对此表示赞同，“开发商正在建造一居室和两居室的高层建筑，这对投资者来说非常好，并且可以最大限度地增加现金流。但对于买不起独栋房屋的年轻家庭来说，就不是那么好了。
他补充说，“目前市场缺乏“中间地带”的房源类型，例如联排别墅、复式住宅和联排住宅。我们需要建造更多这样的产品，而不是建造这些炫目的高层建筑。”
大卫杜夫指出一个重点——缺乏经济适用房一直是温哥华的一个问题，并指出租金负担能力最为相关，因为它经常影响低收入家庭。
“我认为我们肯定会看到政策回应，无论好坏。确保建造的主要是出租而不是业主住房。已经转向升级分区，这是非常健康的，”大卫杜夫评论道。
“BC省正在采取措施确保市政当局承担其公平的建设份额。这是一个非常积极的发展。”
这些步骤涉及该省的Homes for People计划，该计划将在三年内投资40亿元，在10年内投资120亿元建造数千套新的经济适用房。
大卫杜夫还希望BC省能够废除单户住宅区划制度，尤其是在大多伦多和大温哥华这两个人口稠密的地区。
“这是荒谬的（单户）公共政策（但）各省正在朝（另一个）方向迈出一些步伐。一般来说，让市场建造它想要建造的房屋，达到合理的密度限制。”
安省计划到2031年建造150万套新房，但由于技术工人短缺，许多人担心该计划过于激进——建筑业可能难以跟上。
安省政府表示将开放绿化带以解决住房供需不匹配的问题，联邦政府还设立了住房加速基金以帮助增加供应。
在2022年12月，多伦多市议会批准了一项住房计划，旨在改变分区条例以解决负担能力危机。该提案将允许在目前仅限于单户住宅的地区建造多厅公寓，在全市范围内使分租房合法化，并计划在未来10年内建造285,000套住房。
和其他许多人一样，Pasalis对此持怀疑态度。
Pasalis说：“在过去的10（年）里，我认为我们建造了650（千所）房屋。你不可能在一夜之间完成三倍或双倍的完工——建筑行业正在满负荷运转。我们在实地实际看到的是我们的建设者在推出新产品时放慢了速度。明年开工实际上会呈下降趋势，而不是增加。”
加拿大政府如何反应
奥格蒙森注意到，尽管联邦政府出台了《外国买家购房禁令》，并在颁布后不久宣布了修正案，但投机者和外国投资者对住房问题的指责有所减少。这是与过去谈论需求并试图将问题的这一方面最小化的同一政府和人们的转变。现在，他们还谈到了解决供应方面的问题。
奥格蒙森认为这是积极的，即使为时已晚。
大卫杜夫在说服人们升级分区并向开发商收费是前进方向方面取得了一些成功，但政客们并不情愿。
大卫杜夫表示：“我认为有太多人认为政府应该通过告诉人们他们可以收取多少而不是让市场力量来决定来实现负担能力，”他说。“显然，有些人买不起市场价格，解决这个问题的方法就是不要为深度补贴的单位买彩票，有些人得到了单位，但几乎所有人什么都得不到。”
Saretsky指出，政府正在努力为以公交为导向的社区提供更多补贴，但将政府资金与发放的许可证挂钩的做法并未达到所需的规模。“现在政治上有很多讨论……但没有真正的行动，”他说。
房地产经纪人正在处理什么
供应紧缩经常给加拿大房地产经纪人和他们的客户带来一些挑战，从更高的价格和竞标战到完全缺乏可用住房。但是，他们正在尽力而为，对更适合的市场抱有希望。
例如，Pasalis指出，如果客户被高昂的房价吓退而退出市场，他们必须走开。
他说。“现在，在市场上的人知道他们能买得起什么——价格上涨得不是很快。现在的挑战是供应不足，买家很多，但挂牌量不多，这使得市场竞争非常激烈。”
同样，Saretsky发现这个过程花费的时间比人们希望的要长得多。
“我认为那里有很多沮丧的买家，这就是我们看到这些多重报价的原因。在过去的六个月里，人们被困住了，认输并试图找到房子，[当时]库存没有任何改善。我们认为它会，因为它通常会在春季好转，但它并没有，至少现在还没有，”他解释道。
前进的道路：我们现在能做什么
未来最好的解决方案似乎是通过多单元分区创建更多负担得起的、密集的住房——这当然是一个大目标。
奥格蒙森认为，加拿大需要更多住房，而且现在就需要。他表示：“我们可以通过分区来极大地改变社区，并在他们所谓的温和密度中建造更多联排别墅，或者我们可以保持现状，我们将保持现状负担能力，没有人对此感到满意。”
大卫杜夫希望废除单户住宅区划。“这个国家太多了，尤其是在大多伦多和大温哥华。公共政策是荒谬的，”他说。“让市场建造它想要建造的住房，使其达到合理的密度限制。”
他建议建造更多复合式多单元住宅，并为升级分区收费。
他解释说：“冻结根据现行规定免费获得的分区。然后，收取额外的密度限制费用。如果你想建造更多，你必须为权利付出代价。出售这些密度权可能会非常有利可图。
他补充说，“与其为具有负担能力的低收入家庭建造专用房屋并强迫想要建造公寓的人建造出租型公寓，不如只对房源分区进行收费……我们将充分利用它，主要是现金转移到低收入家庭。”
Saretsky认为各级政府之间需要进行更多的政治讨论和协调。
“联邦政府说，‘这是我们的移民目标。所以，你让一百万人进入这个国家，却没有任何计划，也没有对基础设施进行协调。”
他指出，至少有一些供应，总比没有好。
不过对于大卫杜夫的建议，Saretsky有不同看法，他说：“问题是很多房源供应是公寓……在两居室公寓中养家糊口并不是我们所习惯的。这并不理想，因此我们将继续看到对三居室联排别墅、排屋和复式住宅的大量需求。希望市政当局开放它并允许建造它以及更多——我认为这肯定会减轻一些价格压力。”
Saretsky、Pasalis、Ogmundson和大卫杜夫等行业专业人士呼吁围绕解决加拿大的住房供应问题提出新的想法和行动。
虽然对于短缺没有单一或简单的答案，而且每个司法管辖区的需求各不相同，但正确的解决方案可能在于新的和不同的分区，允许增加更密集的住房以适应加拿大现在和未来的大规模人口增长。
此外，通过让开发商为分区升级付费，它为迫切需要的低收入租金提供了支持。
新闻来源：https://realestatemagazine.ca/canadas-record-population-growth-poses-challenges-for-housing-market/
