加央行在本周三再次宣布加息50个基点，从3月份开启的加息周期已经对大多伦多地区的房地产市场产生了负面效应。

RBC高级经济学家罗伯特·霍格表示，受到加息影响最大的群体，是位于房市阶梯底部的低收入群体，例如首次购房者、新移民和低储蓄者，他们受到加息的影响最大，因为加息意味着他们需要从银行那里借更多的钱，他们也对利率更加敏感。

在疫情期间，加央行将隔夜利率降至0.25%的历史低点。在经济复苏过程中，2022年4月加拿大通胀率已飙升至6.8%。

为平息通胀，加央行在3月份开启了加息周期，本周三再加息50个基点后，隔夜利率达到1.5%。经济学家预计，在7月份的政策会议中，加央行或将继续加息50个基点。

在近期不到两个月的时间里，许多主要银行的固定抵押贷款利率增长了近1%。

报道称，主要银行现在提供的浮动抵押贷款利率在2%至2.5%之间，远高于疫情期间提供的1%的历史低位。由于浮动利率与加央行的隔夜利率挂钩，预计加息将导致浮动利率大幅上升。

在固定利率情况下计算：

在2020年1月，当时五年期固定利率大概为2.5%，购买价值$100万房屋的房主收入为$20万，首付为 20%，每月按揭$3,584加元，分25年付清。

如果按疫情期间最低利率1.4%计算，每月付款为$3,161。当利率上调到目前为4.2%，该房屋的每月按揭贷款上升到$4,295。

在浮动利率情况下计算：

如果同一个人在2020年1月以2.6%的五年期浮动利率购买了同一处房产，那么他们的月供将是$3,624。

如果按疫情期间最低利率1.15%计算，每月贷款支出为$3,069。而现在，在利率上调为2.2%的情况下，他们的每月贷款支出上升至$3,465。

在大多伦多地区的房屋市场，从2021年4月到2022年4月，即使过去几个月房价下跌，但总体来看，房屋价格仍然上涨了15%。

低收入买家受加息影响最大

住房倡导者艾瑞克·隆巴迪表示：在多伦多，新移民和年轻买家将被赶出市场。

多伦多城市大学房地产管理教授莫特扎·海德表示：市场上有一部分买家并不惧怕利率波动，因为他们有足够的钱和收入去适应房市的变化。但对于那些收入低的人来说，现在不是购买房产的最佳时机。他们会对细微的变化很敏感。

海德表示，对于收入低的人来说，如果他们购买房屋，到截止日期临近时，房价进一步下跌，房屋估值可能会下降数万或数十万加元，使人们面临支付差价或退出交易失去定金的风险。

另一个面临加息风险的人群，是拥有房屋净值信贷额度（HELOC）的人。

许多房主使用HELOC投资另一处房产，因为该信贷允许房东进行第二次抵押贷款。但很多时候，它使用浮动利率抵押贷款，而不是固定利率。

艾瑞克·隆巴迪表示，随着房价开始下跌，不少买家已经无力支付抵押贷款，那么这会给市场带来更多供应吗？我认为这种可能性很小。

谁受到加息冲击小？

RBC高级经济学家罗伯特·霍格认为，那些收入高的房主们，他们对抵押贷款的依赖程度较低，因此他们对利率的变化并不敏感。

此外，BMO高级经济学家罗伯特·卡维克 (Robert Cavik) 表示，虽然市场处于一个持续加息的时期，房地产行业仍将保持强劲的一部分是房地产投资信托基金 (REIT)。

卡维克说道：“我并未发觉利率上调会损害这些投资活动。” 他补充道：“房屋价格可能会因此受到影响，但投资者对投资这些房产的兴趣并不会减少。”

卡维克说，利率上升，在一定程度上能够减少投机行为。在大流行期间，房屋销售活动比正常情况高出30%至50%。现在有更多的房源出现在市场上，竞标战减少了。

卡维克也强调：利率上调并不是造成住房负担能力危机的根本原因。究其源头，住房负担能力危机是来自于有限的供应和更大的外部需求。

新闻来源：https://www.thestar.com/business/real_estate/2022/05/31/rate-hikes-are-cooling-torontos-real-estate-market-but-some-homebuyers-feel-the-chill-more-than-others.html