加拿大计划收紧房屋净值信贷额HELOC

根据The Globe and Mail报道，利率上升，高负债房主面临很大压力，加拿大银行业监管机构目前正在关注市场最流行的房屋净值信贷额（HELOC），以遏制高风险借贷。

受到审查的产品是可循环按揭贷款(readvanceable mortgage)，就是将按揭贷款和房屋净值信用额度HELOC这两项业务结合在一起。

可循环按揭贷款的借款人，在还款过程中可用同一处房产作为抵押物，来申请新的贷款。

HELOC，全称是Home Equity Line of Credit房屋净值信贷额度，申请人以自己手中的房屋净值做抵押，向银行申请信用额度。房屋净值就是用房屋现在市场评估价，减去按揭贷款余额得到的数值。

目前金融机构监管办公室（OSFI）观察到，在房价飙升的同时，可循环按揭贷款正在迅速普及。

根据加央行的数据，在疫情的头两年，可循环按揭贷款增加了34%。

在2022年第一季度，该贷款产品总价值达到$7370亿加元，占所有住房担保贷款的42%，高于2020年第一季度的37%和2019年同期的36.5%。

这种大幅度的增长引起了OSFI的注意。OSFI主管Peter Routledge在1月份时表示，可循环按揭贷款现在已经构成了"加拿大未投保的家庭抵押贷款债务的很大一部分"。

Routledge说，如果能负责任地使用可循环按揭贷款，它可以成为有用的金融工具，但也可能给金融系统制造漏洞，有增加“贷款人损失的风险”。

OSFI宣布，将在今年春天对这些产品的管理规则进行更改，并概述了两个关键问题。

第一是，随着按揭贷款余额下降，可用额度增加，这有可能使客户深陷债务。

第二是，HELOC可能被用来掩盖借款人存在的现金流问题，这使得贷款机构和监管机构更难发现那些潜在问题，尤其是在危机时期。

在去年11月的一次演讲中，Routledge就暗示，金融机构监管办公室可能会迫使银行将可循环按揭贷款归类为“风险更大的贷款”，这将使贷款机构要为每笔贷款留出更多资金。

Routledge还表示，监管机构可能会收紧贷款机构如何发放这些贷款的规定。

一些行业专家表示，监管机构还可以限制房主以房屋作抵押贷款的额度，或者迫使他们重新获得增加HELOC的资格。银行还可能会通过向客户收取更高的利率，来转嫁这些抵押贷款的成本。

可循环按揭贷款现在已经成为多数主要贷款机构的流行产品。

BMO在推广可循环按揭贷款的网站上是这么形容的：“申请一次，借一些。偿还一些，再借一些，偿还贷款，再借更多。”

监管机构认为，银行的这些产品可能让客户花钱入不敷出，累积长期债务，导致他们在经济低迷时期更容易受到影响。

如今，由于贷款利率上升，房地产市场急剧降温。有经济学家预测，今年加拿大的房价可能会下跌10%-20%。

房价下跌将降低房产相对于贷款的价值，如果贷款价值超过房屋价值的65%，代表债务水平较高，可能给金融体系带来更多问题。

加央行的数据显示，在今年第一季度未偿还的抵押贷款中，超过这一门槛的借款人占28%。在2020年第一季度，这一比例为42%。

如果借款人在合并贷款的HELOC部分中，贷款价值超过了房屋价值的65%，他们将不得不开始偿还部分HELOC本金。

对于那些被已经倾尽所有的借款人来说，毫无疑问，这将对他们的财务造成严重破坏。

有贷款行业人士认为，监管机构这是反应过度。

一名贷款经纪表示：“HELOC防止的违约比它们造成的违约要多得多。原因很简单。当形势变得艰难，并且你没有备用的流动性资金时，可循环按揭贷款可以让你继续支付抵押贷款，而不是违约。”