多年来，加拿大的政治与媒体精英一直在寻找住房危机的"替罪羊"——外国买家、新移民、供应短缺、分区法规，或是市场过热。然而，这些转移视线的讨论掩盖了灾难的真正引擎：一个数十年来不计后果地向房地产市场注入廉价信贷的银行体系，它吹起的泡沫终将由加拿大人——而非放贷机构——来承受。根据国际住房权利组织"The Shift"的最新报告，加拿大六大银行——皇家银行（RBC）、道明银行（TD）、蒙特利尔银行（BMO）、丰业银行（Scotiabank）、帝国商业银行（CIBC）和国家银行（National Bank）——正是这场债务驱动型泡沫的主要设计者。它们的放贷行为正在主动推高住房价格，并助长全国性的极端负债循环。
利润与债务的惊人对比
这六家控制着加拿大绝大部分房贷的大银行，去年利润总计近600亿加元。与此同时，全国的抵押贷款债务已膨胀至超过2万亿加元，相当于加拿大GDP的85%——这一比例令人震惊。银行在推动抵押贷款债务膨胀、推高房价、并为驱逐长期租客提供资金支持的同时，赚取了前所未有的利润，并享受着政府担保。然而耐人寻味的是，在大多数关于住房改革的政治辩论中，它们却始终缺席。
廉价信贷涌入，房价应声上涨
这份题为《银行与加拿大住房危机》的报告的核心观点是：信贷扩张是房价飙升的主要原因，它放大了系统中的所有其他压力。供应短缺、人口增长、投资者需求和分区法规都在塑造住房市场格局中发挥作用，但除非家庭能够借到足够的钱来推高竞价，否则这些因素都不会直接转化为更高的房价。报告这样阐述："当花椰菜或杏仁因天气事件涨价时，大多数家庭会放弃购买或减少购买量。然而当房价上涨时，金融机构和政府政策却告诉家庭，通过低息贷款或更长的还款期，他们仍然'负担得起'。" 结果是房价持续攀升。
2000年，加拿大平均房价约为22.5万加元。到2010年升至34万加元，如今已超过67万加元——在短短25年间上涨了近200%。
债务机制：长期捆绑与风险转移
抵押贷款的还款期限通常为25年。但报告指出，到2023年，约三分之一的银行抵押贷款期限已超过30年。更长期限内的较低月供听起来诱人，但典型的30年期抵押贷款意味着购房者支付的总利息将比25年期高出21%。
2022年，约32% 的抵押贷款持有者支出超过收入，超过65% 的人在偿还债务方面面临困难，比2020年上升了22个百分点。您的抵押贷款甚至可能已不由您的银行持有。金融机构 routinely将抵押贷款打包成抵押贷款支持证券（MBS），出售给机构投资者，并用所得资金发放更多贷款。2023年，价值5030亿加元的加拿大抵押贷款被"证券化"——重新打包出售给投资者——所有这些都由加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）通过公共担保提供支持。
租赁市场的"驱逐融资"
报告显示，银行在租赁危机中也扮演着重要角色，当大型房东、开发商或养老基金寻求商业融资购买公寓楼时，银行会使用奖励提高租金的计算公式来评估交易。其中最重要的指标是债务偿还覆盖率——该比率要求房产净运营收入（收取的租金减去运营成本）必须至少达到年度债务还款额的125%。这一要求直接迫使房东：如果租金或收费太低，或运营成本太高，房产可能达不到要求的比率，从而危及他们的贷款条件。报告指出，这一比率 actively 施压房东提高租金、最小化维护或租户服务支出，并进行能提高收入的翻新。银行还通过为翻新后能获得更高收入的建筑提供更优惠的融资条件，奖励那些"重新定位"旧建筑的房东——这是行业术语，指翻新单元、提高租金和驱逐长期租客。报告将这种体系称为"驱逐融资"。
系统性改革建议
报告建议修订《加拿大银行法》，禁止损害住房权的贷款行为，包括为保留或创造可负担单元的贷款提供优惠条款，并对导致驱逐或过度涨租的融资实施 real 处罚。银行还应改革商业贷款标准，优先考虑租户安全性和可负担性，限制向有驱逐或剥削性涨租历史的房东提供贷款。如果政策制定者 truly 重视可负担性，他们就需要停止将银行视为中立行为者，并开始将其作为危机的主要设计者进行监管。
https://breachmedia.ca/canadas-big-banks-are-a-culprit-driving-housing-prices-out-of-control/