作者：張明，平安證券首席經濟學家
原題：房價下行是否會引爆銀行業危機？
近日，國家統計局公布的8月70大中城市房價數據顯示，一線城市和熱點二線城市新建商品住宅價格環比下降或持平，同比漲幅全部回落。
與此同時，近期北京、上海、深圳、南京等地區首套房貸利率普遍較基準利率上浮5%-10%，而央行回應稱支持北京房貸利率調整，引發民眾對房地產市場的新一輪熱議。
在防風險、去杠杆的金融監管主題下，政府對於房地產泡沫的容忍度在顯著降低。那麼，當前銀行在多大程度上被房地產所“綁架”？房價下跌多少會給銀行業帶來巨大壓力，即銀行究竟能承受房價下跌多少？中國房地產市場會崩盤嗎？
導讀：房地產橫盤調整在所難免，長效機製是改革成敗的關鍵。我們預計2018年二、三季度房地產下行將給宏觀經濟帶來很大的壓力，這場房地產泡沫危機能否成功化解，在於政府能否堅定不走老路，推進和落實房地產長效機製的建立，扭轉市場預期。若是政府再次通過放鬆政策刺激房地產來拉動經濟上漲，那麼房價報複性反彈的局面將難以遏製。
1、先例：溫州房地產泡沫曾破裂
房地產泡沫破裂對於金融行業、宏觀經濟和人民生活都是沉重的打擊，典型案例有1991年的日本、1997年的東南亞國家，以及2007年的美國。中國雖然沒有出現過全國性的房價崩盤，但也有幾次區域性房地產泡沫破裂的案例。
以溫州為例，這個三線城市2010年後房價飆升，2011年超過3萬元/平方米，接近一線城市房價水平。溫州擁有發達的民營經濟，靠出口加工業務積聚著大量人口和財富，加上四萬億救市計劃下銀行信貸的大量投放，個人和實體企業紛紛高杠杆加入炒房大軍。
2011年貨幣政策轉向緊縮，歐美經濟的衰退也給溫州民營企業沉重的打擊，當民營企業由於銷售困難、資金鏈斷裂而無法償還貸款時，銀行隻好處置拍賣作為抵押的房地產，導致房價一年內下跌20%，此後連續十幾個月持續下跌，溫州銀行業也陷入困境。
我國房地產業已經曆了十幾年的高速發展，行業生產總值占GDP的6.7%，房地產固定投資總額占全社會投資總量的23%，接近四分之一，成為拉動經濟增長的重要引擎。2015年以來，隨著貨幣政策的不斷寬鬆，各地調控政策的放鬆，以及棚改等去庫存政策的推進，房地產行業開啟了新一輪的上行周期，一線城市及重點二線城市房價先後暴漲，其示範效應也帶動三四線城市房價的攀升。
在這個過程中，房地產泡沫在逐漸膨脹，其中的金融風險也在逐漸累積：多個城市的房價創曆史新高，居民住房貸款的攀升大大提升了居民部門的杠杆率；而房地產作為資本密集型行業，又與銀行業深度捆綁，致使房價持續攀升的過程中，銀行業也承受了巨大的壓力。
當前中國房地產行業所蘊含的高風險有目共睹。雖然房地產在國民經濟中的重要地位決定了政府不會袖手旁觀，但在防風險、去杠杆的金融監管主題下，政府對於房地產泡沫的容忍度在顯著降低。
因此，我們有必要探討當前銀行及金融行業在多大程度上被房地產所“綁架”，以及房地產行業一旦發生風險暴露，可能給銀行業及金融市場帶來的連鎖負面影響。
2、銀行被房地產“綁架”了多少？
銀行涉房貸款主要包括兩個方面，一是與房地產直接相關的貸款，包括個人住房貸款、房地產企業開發貸款等；二是以房地產作為抵押物的其他貸款，包括地方政府及其他非房地產企業以土地或房產作為抵押物獲得的銀行貸款。
1、與房地產行業直接相關的貸款
截至2017年6月末，銀行類金融機構人民幣各項貸款餘額114.57萬億元，人民幣房地產貸款餘額為29.72萬億元，占銀行類金融機構人民幣貸款總額的25.9%。其中房產開發貸款餘額6.4萬億元，地產開發貸款餘額1.36萬億元，個人住房貸款餘額20.1萬億元，分別占所有房貸餘額的21.5%，4.6%和67.6%，其他房貸占比為6.3%。
2、以房地產作為抵押物的其他貸款
根據對四大行、13家股份製銀行、10家城商行和8家農商行的數據統計，抵押貸款約占商業銀行貸款總額的43%，其中絕大多數抵押物為土地或者房產。由此我們測算，以房地產作為抵押物的貸款規模約為39.4萬億元，剔除以房地產作為抵押物的直接涉房貸款，可得出以房地產為抵押物的其他貸款規模約為13.6萬億。
3、涉房貸款總額及結構
綜上，截止到2017年上半年，我國商業銀行涉房貸款總規模約43.3萬億元，占各項貸款餘額37.8%，占銀行總資產25.5%。其中，個人住房貸款20.1萬億，房地產開發貸款7.8萬億，其他房地產貸款1.8萬億，以房地產作為抵押物的其他貸款13.6萬億。
可見，商業銀行涉房貸款占總貸款規模較高，一旦房價出現大規模下跌，接近四成的銀行貸款都可能受到關聯影響。
4、分類型銀行房貸規模測算
截至到2017年上半年，在總規模為43.3萬元的涉房貸款中：五大國有商業銀行涉房貸款規模為18萬億元；占總量的42%；12家股份製商業銀行涉房貸款規模為8.4萬億元，占總量的19%；城商行、農商行和其他銀行類金融機構涉房貸款規模為16.9萬億元，占比為39%。
全部銀行涉房貸款占總貸款比重為37.8%，分銀行類型來看，五大行涉房貸款占比最低為37.0%，其次是12家股份製商業銀行的37.6%，涉房貸款占比最高的是其他行，達38.7%。
五大行加12家股份製銀行這17家銀行中，中信銀行、郵儲銀行和興業銀行涉房貸款占比最高，廣發銀行、華夏銀行和廣發銀行則最低。
3、銀行究竟能承受房價下跌多少？
測試結果顯示，在房價下跌，利率上調的情況下，銀行貸款不良率顯著上升。
在輕度壓力下（即當前房價下跌10%、利率上調27bp），一年後，商業銀行整體不良率將從目前的1.74%上升至2.07%，三年後進一步升至3.36%，對應的不良貸款餘額是目前銀行稅後利潤的0.99和1.60倍。而在重度壓力下（當前房價下跌30%、利率上調108bp），情況要嚴重得多，三年後銀行不良貸款率將達6.16%，對應的不良貸款餘額是目前銀行稅後利潤的2.93倍。
分銀行類型看不良率的走勢，風險水平：五大行<城商行<股份製商業銀行<農商行。
綜合壓力測試結果與其他定性角度考慮，我們認為房價下跌20%即會給銀行業帶來巨大壓力：
第一，2011年溫州房地產泡沫破裂後，溫州銀行業長達數年陷入困境，期間不良率的高點是2014年的4.68%。從我們的測試模型來看，房價下降20%，利率上調54bp的情景下，就能達到接近這個水平的4.18%。
第二，美國2007年次貸危機時期，房價下跌20%~30%就造成了危及全球的後果。
第三，房企毛利率大概也是這個水平，房價更進一步下跌將嚴重威脅到房企的生存。
第四，房地產行業的資產負債率目前是77%，房價下跌20%-30%差不多也就把淨資產跌沒了，房地產行業的衰退不但影響涉房貸款的收回，還會通過影響其他行業進一步給銀行造成風險。
房地產行業風險一旦爆發，農商行和股份製銀行將首當其衝，國有商業銀行抗風險能力較強。我們的壓力測試模型顯示，風險水平：五大行<城商行<股份製商業銀行<農商行。當前銀行撥備水平可以暫時支撐30%的房價下跌，但當時間跨度超過一年，股份製銀行需要補提將近半年利潤的撥備。時間超過3年，農商行和股份製銀行已需花費三四年的淨利潤補充撥備。
模型僅供參考，現實遠甚於此。與房地產相關的上下遊行業太多，實體經濟、金融市場以及心理等因素在壓力情景下的連鎖反應更是難以估量，銀行究竟承受房價下跌多少，其實遠非數學方法可以計算，房地產、宏觀經濟和銀行係統早就是牽一發而動全身的關係。
但從壓力測試中我們至少可以看到，規模較小的農商行即使是在輕度壓力下也將遭受巨大損失。而一旦小銀行出現生存問題，必將引起房價進一步下跌、企業生存狀況惡化加劇，導致壓力情景升級，股份製銀行、城商行甚至五大行也難以獨善其身。
4、中國房地產市場會崩盤嗎？
接下來的問題是，我國房地產市場會崩盤嗎？我們認為概率較小。
第一，各國曆次典型的房地產泡沫破裂，導火索都是貨幣快速收緊和加息政策，而我國貨幣政策目前維持中性姿態，並且大概率不會大幅收緊。
日本從1989年開始連續5次加息，限製貸款、打擊土地投機，1991年房地產泡沫破裂；2004-2006年美國連續17次上調利率，2007年次貸危機爆發。
我國央行面臨著兩難困境：抑製泡沫需要適度收緊貨幣政策，操作不當又可能導致資產價格崩盤。目前央行貨幣政策的總體思路是強調“削峰填穀”，維持流動性的平穩。因此，在密集實施的樓市調控政策下，房價不免要進入下行調整的周期，但隻要貨幣政策能夠維持貨幣環境的穩定，樓市崩盤的概率還是較小的。
第二，我國當前經濟增長、城鎮化等基本面因素仍有支撐房地產的空間。
美日房地產在緊縮貨幣政策的催化下崩盤並在接下來長時間內萎靡不振，一個重要的原因就是美日的房地產行業發展當時已經基本見頂，經濟增長速度處於低位，城鎮化過程接近尾聲。而我國依然保持中高速的經濟增長，且2016年底城鎮化率僅為57.35%，大量流動人口的購房需求沒有得到滿足。因此，基本面因素的支持降低了樓市崩盤的可能。
第三，簡單粗暴的擠泡沫將帶來巨大的負面衝擊。
日本1991年房地產泡沫破裂，此後走向失去的二十年，是一場經濟和政治錯誤幹預的悲劇。若是當時知道會有這麼嚴重的後果，相信決策者會在政策力度和節奏上作出調整。房地產泡沫吹大不可容忍，泡沫突然破裂亦難以承受。房地產事關經濟增長、事關民生問題，房價軟著陸才是最優選擇。
展望未來，房地產橫盤調整在所難免，長效機製是改革成敗的關鍵。2014-2016年，在經濟衰退的背景下，是寬鬆的貨幣和低利率刺激催生了這一輪房地產泡沫。現在貨幣政策回歸穩健中性，政府對房地產加杠杆和投機活動予以嚴厲打擊，房地產難免要面臨一輪調整。從基本面角度來看，經濟增長和城鎮化還有發展空間，為本輪房地產調整提供緩衝墊。
我們預計2018年二、三季度房地產下行將給宏觀經濟帶來較大的壓力，這場房地產泡沫危機能否成功化解，在於政府能否堅定不走老路，推進和落實房地產長效機製的建立，扭轉市場對房價隻漲不跌的預期。若是政府再次通過放鬆政策刺激房地產來拉動經濟上漲，那麼房價報複性反彈的局面將難以遏製。堅持總量上放緩，各城市各類型房產結構合理，那麼房地產還有糾正回正確路徑的可能。
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