应对留学生涌入？只能贷3倍收入？专家给政府出5招解决住房问题
Waytovictory2021-11-3
住房问题一直是加拿大本届竞选的热门话题。
每个主要政党纲领都提供了解决住房危机的建议。然而，专家表示，最有效的潜在解决方案要么很少受到联邦各政党的关注，要么根本没有被包括在内。下面将详细分解其中的五个。
1.利用联邦财政的影响力
试图为住房负担能力提出全国性解决方案的部分难度在于，住房根本上是一个地方性问题。省和市政府通常对诸如分区规则和建筑许可等因素具有管辖权，这些因素决定了建造何种类型的住房、建造房屋的地点以及建造速度。
Smart Prosperity Institute 政策与创新高级主管迈克·莫法特 (Mike Moffatt) 表示，渥太华“需要弄清楚如何利用联邦政府的金融影响力在地方和市政层面完成变革。”
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他指出，保守党建议将联邦交通资金与沿交通线建造更多住房的要求联系起来，而自由党则提出了一项耗资 40 亿美元的住房“加速器”，“旨在帮助市政当局实现分区规则和审批程序的现代化。 ”
“我认为这些是正确的方法，”莫法特说，“我认为我们需要走得更远，但最终我们需要把铲子放在地上，这是唯一能解决这个问题的方法。”
BC省非营利住房协会 (BCNPHA) 首席执行官 Jill Atkey 同意“联邦政府需要将其基础设施投资与经济适用房承诺联系起来”的这一说法。
Atkey表示：“我们经常看到联邦政府介入——这种情况在低陆平原经常发生——对交通进行大量投资，但并不要求在交通附近建造经济适用房。”
“事实上，我们已经看到原来负担得起的房屋，因为交通上的投资而变得无法负担。我们需要扭转这种趋势，而联邦政府确实有工具可以做到这一点。”
2. 应对国际学生激增
莫法特说：“没有在各纲领上看到旨在建造更多学生宿舍的政策，让我感到很失望。“住房市场上发生的很多事情都是由学生推动的，而且主要是国际学生。
近年来，加拿大经历了国际学生的“巨大入学高峰”，他说，“结果是，很多学生最终都住在民宅里，要么买房，要么在很多情况下租房，所以学生占据的住房正在减少家庭住宅的整体供应。”
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莫法特指出，安省伦敦以东的范莎学院的国际招生人数，在过去五年中增加了 6,000人，“如果东伦敦多了6,000人，当然会导致住房短缺。”
“联邦政府可以做的一件事就是与学院和大学合作，专门为学生建造更多的住宅和公寓，”莫法特说。“你可以和省和高校自己做成本分摊模式，基本上每个省都支付三分之一。这将大大减轻当地房地产市场的压力。”
3.让老人卖掉房子也能住在当地
热切的购房者（尤其是千禧一代）最经常抱怨，婴儿潮一代和其他老年人在他们的孩子搬走后很久，仍继续住在大型独户住宅中。
TD银行的前房地产经济学家 Diana Petramala 表示，联邦政府可以想办法鼓励老年人搬家或将现有房屋翻新成多个单元。
“如果你有更合适的老年人住房，也许你会看到更多的老年人愿意离开他们的独户住宅” Diana说，并指出老年女性尤其喜欢搬进不超过五层的公寓楼。
“我在任何纲领上都没有看到重点，我认为限制老年人离开家的一件事，是无法帮助他们找到合适的住房类型。”
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Diana说：“我们的许多老年人的住房都建在郊区，这些地方远离市中心和‘老年人社区’。”
“联邦政府可以专门为老年人住房提供融资，不仅提供更适合老年人居住的住房，而且还有助于降低交易成本，例如让中介费用有所调整。”
对于那些根本不想离开终生住房的老年人，Diana建议将多代住房税收抵免作为一种方式，让老人们重新利用自己的单户住宅。
“例如，我的母亲，住在一栋有七间卧室的房子里，她可以轻松地将地下室或三楼改造下，这样可以为其他家庭开辟更多住房，同时还允许她留在她喜欢的社区，” Diana 说。
“我认为这是一个可以在联邦范围内运作的计划，它可以帮助将低层住房重新利用。
4. 保护现有的负担得起的租赁存量免受“金融化”
虽然租房市场政策的大部分重点是鼓励新的供应，但BCNPHA的Atkey表示，渥太华“还需要仔细研究我们现有的租赁供应情况”。
Atkey表示：“我们看到机构参与者越来越多地购买旧的、专门建造的租房库存——其中大部分是在 1970 年代和 80 年代政府的激励下建造的——这些供应正在被购买并转变为能获取更高收入租金的房屋。”
“当我们查看BC省的数字，仅在 2011 年至 2016 年间，由于这种金融化，其中就有 32万个单元丢失了。”
5.限制获得信贷
《当泡沫破裂：在加拿大房地产崩盘中幸存》一书的作者希利亚德麦克白说，如果联邦政府可以采取一种政策杠杆，来从根本上提高住房负担能力，那就是“限制信贷”。
麦克白表示，“加拿大政府在 1970 年代基本上停止干预信贷市场，并表示他们将让私营部门决定，但我们得到的只是房地产泡沫，所以我建议我们回到受限制的信贷，”
“最好是只能贷家庭收入的三倍，但显然目前这样太极端了，因为现在平均房价大约都是家庭收入的六倍，所以我认为我们可以从家庭收入的四倍开始，然后最终将其降低到三倍。”
这意味着，一对年收入总和为10万元的夫妇，在三倍限制下最多只能借入 30万元用于房屋贷款，在四倍限制下最多只能借入40万元。
麦克白说 “有时需要采取一些更激烈的手段，才会解决问题。当然，这样做的副作用也会非常严重，因为房价会因此大幅下跌。”
