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加拿大买房程序全攻略（上）

Fiona 专业，专职，专注地产多年（优质口碑）2021-9-17

受优质教育资源和宜居的自然环境等有利条件的吸引，加拿大一直是受欢迎的移民国家之一。自然，加拿大的房产也一直备受海外买家以及移民人士的关注。

那么在加拿大购房需要注意什么呢？下面就带大家了解一下加拿大购房的基本知识。

在加拿大购房能移民吗？

很多想要移民加拿大的人，都有这个疑问：“在加拿大购房能够移民吗？” 答案是不能的。

加拿大购房是属于个人的投资行为，并不属于加拿大投资移民项目下的商业投资行为。

根据加拿大投资移民项目的规定，申请投资移民者必须把最低要求的投资额度，放在加拿大政府认可和指定的基金或者是机构中，而且申请者无权干涉此资金的运作。因此，在加拿大购房这一投资行为并不属于移民项目中规定。

目前，加拿大除了投资移民项目外，较为常见的项目有工作移民、团聚移民、省提名等。值得注意的是，移民项目在加拿大各省、每个时间段，都会有所不同和变化，所以准备申请移民的人士必须随时关注省政府的政策变化。

虽然说买房不能移民，但是拥有加拿大房产权，特别是能证明经常住在加拿大的家，是一种能给移民官展示你对加拿大喜爱的一种方式，这对他们审批移民文件有一定的帮助。

特别是对已在加拿大工作或者留学的外国人，或者是参与省提名移民项目下的申请者，这会减少移民官对“移民成功后离开加拿大”的忧虑。当然，移民官也会考虑其他的移民条件跟因素。

外国人在加拿大买房有哪些限制？

众所周知，加拿大是一个自由开放的国家。根据加拿大法律，非加拿大居民（包括外国人、持工签或留学签证的外籍人）能够购置、拥有、出租和出售房产的权力，所遵守的条件与加拿大居民或者公民相同。但是，各省政府也有对非加拿大居民做出不一样的政策限制的权力。

跟加拿大居民一样，外国人也是可以申请贷款买房和得到一些买房的税务优惠政策，如首次购房者，是可以减少一些土地转让税。不过，每个银行对海外买家的贷款政策和要求有所不同，所以建议在购房前，需要贷款的海外买家可先咨询相关贷款公司。

需要注意的是，外国人在购房时，律师在注册房产产权时会备注“外国人税务条款”。这表示以后卖房子时，如果屋主仍是非居民身份，那么律师收到的大部分卖方款会在完成税务申报后，在得到税务证书（clearance certificate）后，才会归还于卖方。

外国人在加拿大买房需要注意什么？

买房对于我们来说是一笔大投资，特别是海外买家或新移民，在异国他乡或许还有许多不了解的情况。下面就跟大家交流一下购房需要注意的事项。

1. 寻找专业的地产经纪

在加拿大买房，绝大多数都是通过房产经纪来进行。加拿大的房地产经纪，都是通过专业考试并且成功在地产局注册，而且也接受相关法律制约的经纪人。

专业靠谱的地产经纪，能根据客人不一样的需求定位，找到合适的房源。例如，房屋类型（独立屋/半独立屋/连屋/镇屋/公寓）、价格区间、车库数量、卧室数量、卫生间数量、物业所在区域、物业所在学区、房龄长短等。

特别是对新移民或者初来乍到的海外买家，一般对新的地区政策、风土人情都不大熟悉。而一个好的经纪可以给你好好分析不一样地区的优劣、市场的趋势跟价格定位，并能给出很多好的其他建议。

另一方面，加拿大的买房手续过程非常复杂，从选房、买卖过程中的谈判，到买卖房子合同签署成功的后续工作，甚至客户有需求时，需要推荐专业贷款经纪、验房师、律师、税务师等后续服务专业人士。

如果有一位专业负责任的地产经纪帮忙，不但可以让你省心省钱，还会让你少走弯路，防止“踩坑”，避免损失。

2. 做好财政预算

在决定购房之前，需要详细分析自己的财物状况，以及了解房产交易过程中的8种费用。

首付款：对于本地的税务居民，多伦多银行和贷款机构一般需要支付20%以上的首付；新移民一般需要35%首付；海外买家、非税务居民，这些贷款机构甚至会要求50%以上的首付，这些首付都必须准备好。另外要注意的是，银行所给的贷款额度，是根据银行的房屋评估师的评估价格而定，并非成交价。虽然多数情况下两者价格是一样的，但也有少数情况除外。

验房费：在买房合同正式成立之前，应该请专业有证书的验房师验房。他们能仔细检查房屋，避免房子潜在的安全隐患。费用一般在300至600 加币之间（约人民币1543至3087元），但也主要看房屋大小、房龄等。验房师在检查完房子后，会给你一份详细的验房报告，里面有图片、发现的问题、维修建议等，买家可根据报告来决定是否要继续购买房子。

通常情况下，如果报告中发现存在重大的安全隐患，买家是可以取消这份带条件的买房合同。

贷款手续费和房屋估价费用：银行和贷款机构在审批贷款文件时，一般会要求评估师提供一份房产评估报告，来决定房产价值。费用一般200至700加币（约人民币1029至3601元），由贷款机构指定的评估师来进行估计，费用由银行或者贷款机构代收。

另外，有些贷款机构也会收取贷款申请费，大约为500加币（约人民币2572元）或以下。有时银行贷款机构也会在做活动，帮客户支付或者减免这些费用。

律师费和产权保险费：律师一般会根据成交价和合同的复杂性收取律师费，一般在1500至3500加币（约人民币7717至18,006元）。

律师费包括产权调查费、产权注册费、贷款抵押登记费等。同时，一般律师费也包含了产权保险，大约为300至1000加币（约人民币1543至5144元）。一般上，成交价越高，律师费也就越高。

土地转让税：买家在房子交接时，需要缴付给政府的费用，由律师代收。

土地转让费分成两种：省级土地转让税和市级土地转让税，但并非所有城市都征收市级土地转让税。值得一提的是，多伦多的土地转让税最高的，无论是省级或市级。

以下为多伦多的土地转让税计算方式（以100万加币的房子为例）：

多伦多市级土地转让税：

$55,000 x 0.5% = $275

($250,000 - $55,000) x 1% = $1950

($400,000 - $250,000) x 1.5% = $2250

($1,000,000 - $400,000) x 2% = $12,000

总计：$275 + $1950 + $2250 + $12,000 = $16,475

安省土地转让税：

$55,000 x 0.5% = $275

($250,000 - $55,000) x 1% = $1950

($400,000 - $250,000) x 1.5% = $2250

($1,000,000 - $400,000) x 2% = $12,000

总计：$275 + $1950 + $2250 + $12,000 = $16,475

总的来说，多伦多的所有土地转让税，合计为32,950加币。

不过，无论是是省级还是市级的土地转让税，只要购房者或其配偶在全球范围内第一次买房，而且作为自住房，都是可以得到一些优惠的。

非居民投机税：这就是所谓的海外买家税。由于近几年房价的猛涨，一些省政府还想继推出非居民投机税，以遏制房价涨势。以安省为例，若非居民要在大多伦多地区、金马蹄地区买房，则需要另外缴纳15% 的非居民投机税。

那些符合政府规定的非居民，则可以豁免这项税务，或可以申请退款，如若国际留学生在购买房子后，继续在安省读满两年高等院校等。关于详细的退税操作，则需要详细咨询注册税务师。

销售税（HST）：加拿大有些省份购买新房，是需要缴付销售税的。以安省为例，购买新房是需要交13%销售税。如果所购的新房是用于自住，而不是投资，就可以豁免或享有部分折扣。

房屋交割时的费用：在房子交接日当天和之后所产生的费用，如地税、水电、物业管理费、煤气费等，是由买家负担的。如果卖家提前交过以上费用，按比例，买家需要在交接日通过律师把这笔费用交付给卖家。

一般情况下，二手房买卖，在除去首付款，建议买家预留3%-5% 的房价，作为房子最后交接时所产生的费用。如果是海外买家，或是购买新房，则要预留资金支付另外15%的非居民投机税或者13%销售税。所以，在购买房子之前，建议先通过贷款机构做好贷款预批，并做好财务预算。

以上就是在加拿大买房时的政策、需要注意的事项和各种费用。下一期，我们将为你讲解签订买卖合约时需要注意的事项，以及加拿大政府开放的最新贷款政策，将对海外买家有哪些好处。想知道更多关于加拿大房产或投资资讯，记得扫码关注我们哦！

文字编辑/ 排版设计：Wen Wei/ Serene

摘自居外网