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自住房还是投资房，到底怎么定义的？一定要避免雷区

蔡先生JasonTsay2019-9-26

众所周知，加拿大的税务居民(Resident of Canada)以小家庭为单位，在全球范围内的某段时间内可指定一处住宅为主要自住房(Principal Residence)。为什么大家这么关注主要自住房呢？因为主要自住房的资本增值在加拿大是免税的。

特别是多伦多和温哥华两个地区的房产一直受全球买家的青睐，过往多年房产增值巨大，很多业主已通过出售房产获得丰厚利益。如果所出售的房产符合主要自住房的条件，那么卖房时会省去巨额资本增值税。反之，如果所售出的房屋不满足主要自住房的条件，是投资房，在卖房这一年报税时，需要向加拿大税务局(CRA)缴纳资本增值税。

怎样才能让自己的房产被CRA认同为主要自住房呢？首先，要满足两个条件：

1. 你必须是业主。

可以独立拥有产权，或与他人（例如配偶）一起拥有产权。

2. 正常居住。

无论一年中你在这个房子里住多长时间，只要你和（或）配偶及子女在这一年内把此房屋作为正常居家过日子的使用过，就可以指定此房屋在这一年为主要自住房。

需要注意的是，CRA界定某套房屋为主要自住房的时间段是以年计算的。

例如，你的小家庭同时在北京有公寓房A，在多伦多有独立屋B，并且都作为自家正常居住，那么你和配偶在2019年度只能指定其中一处房产为主要自住房。

如果在2019年你对两处房产的使用情况一样，但考虑到B房在2019年增值较大，则可以指定B房为2019年为主要自住房。置于具体如何操作，还需结合每个家庭具体情况，建议你找有经验的会计师单独咨询，以实现税务合理最小化。

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另外，为了补贴每月的房贷，一些业主正考虑或已经把主要自住房的空余房间（例如地下室）租出去。

那么，自住房能出租吗？

回答是：可以。

出租会改变自住房的性质吗？

回答是：可能会、也可能不会。

一般来说，要让出租不影响房屋的主要自住房性质，需要避免以下三大雷区：

1. 出租面积过大。

税法并没有明确指定多少比例的出租不会改变自住房性质，只是说需要把此处房产主要用于居家。根据笔者多年报税和应对CRA审计的经验，把自住房的出租比例控制在30%及以下是比较安全的做法。30%及以上的出租可能会增加CRA查税概率和质疑风险，因为CRA会认为你拥有此房的目的是为了赚取收入，而不是自住。

2. 为了出租而改变房屋结构。

有些屋主为了出租地下室并且不想和租客共享空间，把本不符合出租条件的地下室加了一个厨房，此举动便是改变房屋结构，使得税务局认为你买房的目的是为了出租获得收入、而不是自住。当然，你在买房时，地下室本来就有了厨房，这种情况就不属于你为了出租而改变房屋结构。所以，买房时找一个有经验的房产经纪人帮你出谋划策，可为省去今后很多麻烦。

3. 出租期间为省税而对房屋进行折旧。

有些业主为了多用费用抵扣出租收入，从而少交税，盲目地对房屋进行折旧。一旦你对房屋进行折旧，自住房的性质就改变了。

总之，如果你是加拿大税务居民，拥有房产，并满足主要自住房的两个条件，避免三个雷区，你的小家庭就能在指定年度内得到主要自住房的增值税豁免！