人类积累财富的手段之一 "落砖为安"

       老百姓做的房地產投資，在中國被稱為“炒房”。做房地產投資的人，經常被媒體引導著聯想成溫州炒房團、煤老板或帶烏紗帽的房叔。想在中國持有多套房，並不是壹件容易的事，這並不是因為大家不想投資房地產，也不是房價太貴，而是因為社會上的集體仇富情緒非常嚴重，政府也順應民意采取限購，限售，限貸來打擊地產投資。早在用糧票和肉票限制人們購買力的年代，就有了破限購的黑市，物質極大豐富，不再有糧票和肉票的時候，黑市自然就沒有了。如果中國不缺房子的話，不必限購，市場自然會用貨幣來識別誰最需要買房子；如果缺房子，就要善待開發商，增加供給。“水庫論壇”介紹的國人破房產限購的方式讓人啼笑皆非，離婚破限購是最基本的招數，我們這個擁有最高尚血統的民族所具備的想象力和智慧，在追求房地產財富這件事兒上被激發到了極致。在加拿大，中等智慧，中等收入的家庭就能自由地投資房地產，不必大費周章地與政府和銀行鬥智鬥勇。加拿大政府對地產投資者還有稅務優惠，租金收入減掉貸款利息、地稅等開之後的凈收入才需要納稅。華人在加拿大投資房地產以慘敗收場的人，大多是因為腦洞開的太大了，而中等才智的人卻沒啥大閃失。在加拿大投資房地產，能守拙即可，腦筋轉得太快、太急的人，反而翻了車。

01 先避開那些最容易失敗的投資

華人某某建築商尋求破產保護；華人某某開發商擬興建的樓盤出現爛尾了。。。在多倫多，這樣的消息每年都有。公開信息上看到的，華人做房地產投資最大的失敗都是發生在房地產開發上。王石寫的第壹本書《道路與夢想》是2006年出版的，他對海外建房是這樣看的：除非與本地開發商合作，否則萬科不會去海外建房。馮侖寫的《歲月兇猛》是2017年出版的，裏面介紹了美國房地產開發的3種模式，例舉和推崇了The Related companies/瑞聯集團的開發模式，開發商只出5%的資金，卻分紅45%，即，熟悉本地業務的手藝人（開發商）充當制片和導演的角色，就會分到近壹半的利潤。在海外地產開發方面，連兩位教父級的大佬都如履薄冰，可偏偏有人不信邪，那輸掉背心就很容易理解了。馮侖在談到美國人現在的房地產開發模式時，更是謙遜且形象地表示：“我們（中國）現在就像5歲的小孩，看到（美國）哥哥姐姐們拉手，想知道拉手以後那些“大人們的事兒”壹樣”。在中國開發過房地產，借錢拿地，再把地抵押給銀行借錢蓋樓，房子賣掉了還貸款，於是就以為可以“復制”，並“粘貼”到加拿大，而這些5歲小孩們的手拉手，和成人們的手拉手，有本質區別吧。很多華人開發商，買地就用去大量現金，由於沒有開發經驗，本地銀行根本不給發放建築貸款。另外，地產開發最賺錢的壹個環節是改變原有用途，例如，從農業用地改為居民住宅用地，而華人開發商都是新手，很難取得當地議會和鄰居們的同意。開發商，不是錢多人傻也能幹的事兒，地產開發是個手藝活兒，要先取信於當地政府和鄰裏，外來戶，交完學費都不壹定能學會。年齡沒到，有些事兒就是做不了。開發商這份兒錢，不賺也罷，不裝不會死人

民用住宅投資，是小學課程；商業物業或多套房物業投資是中學課程，先做好民用房產投資，再嘗試商業地產投資，會更穩健。在加拿大，每個人最多可以申請到10套民用投資房的按揭貸款，夫妻兩個人，最多20套，即使不上房地產投資的中學課程，能夠小學畢業也足夠壹生富足了。可惜偏偏有人來到加拿大，就先去中學參加考試，得個不及格很正常。買了墓地，冰淇淋店，度假屋，農場，酒莊，酒店，加油站，汽車旅館，不僅沒有收獲反而深陷其中的，大有人在。基礎不牢的商業地產投資者，與匆匆忙忙進行地產開發的華人差不多，僅憑著在中國成功的慣性，在加拿大碰不到好運氣。“Copy “很容易，往哪“paste” 很重要，粘貼錯了地方，自己痛苦。大多數中國人開始知道房地產是1998年的事兒，即使最早接觸房地產的人，也就21年的經歷，而加拿大的房地產有150年的歷史了，很多在中國的做法，粘貼到加拿大就顯得太稚嫩了。不要怪拿傭金的“專業人士”騙了妳，因為他們也沒啥經驗，分辨不出好壞。在加拿大住的久壹點，才能找到貨真價實的專業人士。另外，給大家推薦壹本書，富爸爸系列書中的《房地產投資指南》，裏面詳細介紹了北美房地產投資的經驗和教訓，法律基礎以及稅務政策，特別是商業地產投資，介紹得格外詳細。這本書沒有通讀兩遍以上，最好不要投資加拿大的商業地產。這本書大陸華人看了也沒用，完全不同的產權和交易以及稅收制度，這本書的中文版，只適用於加拿大和美國的華人讀。

掉進上述兩個大坑的，通常是初來乍到的投資移民。房地產是個巨大的財富池，在裏面損失個幾千萬，連點兒動靜都沒有，不作死其實就不會死。

02 地產投資的第壹步：申請按揭貸款

中國有位炒房英雄，江湖人稱“歐神”，他就像任誌強壹樣，長年如壹日說真話，長期與空軍作戰，他的口號是“科學尚未普及，真理仍需捍衛”。歐神提出的致富觀點是“建立以房貸為核心的資產包”，依據是奧派經濟學最基礎的思想基礎，以及中國超發貨幣的事實。奧派經濟學的基礎思想就是市場決定論，只有個人能夠做出行為決定，壓制需求或限制供給都是在推動房價上漲，每次宏觀調控都是在推升房價，所以歐神蔑視所有調控房價的政府行為，事實證明，他是對的。中國貨幣超發的情況被層層掩蓋，只看國家統計局的通脹數據就受騙了，而通脹最大的收益者就是債務人，最倒黴的是債權人，所以借錢冠軍王健林就成了首富。歐神在過去17年裏拼命往身上扛房債，現金流多次出現斷裂的危險，而以房貸為核心的資產包如今已價值10億。借錢，把房子寫成自己的名字，等待貨幣發水把寫著自己名字的資產養大，其實只需要克服取得房貸的困難就行了。歐神的體會是，地產投資中80%的時間用於找貸款，20%的時間用於找房子和處理交易。我的實踐和觀察也是這樣：地產投資的過程，就是找貸款的過程。原因只有壹個——杠桿原理：支點，是首付，妳自己出；動力臂，是銀行的貸款；動力，來源於收入。在加拿大投資房地產的第壹步和在中國是壹樣的：找貸款。

03 加拿大房地產投資的第二步：準備重做按揭貸款

資產要能夠轉變成資本，才能享有資本主義制度最大的好處。貸款買了投資房A，那麽A只是個資產，能夠產生投資回報，並能維持杠桿的使用。持有A壹段時間之後，按揭貸款余額逐步降低了，如果把房A房的貸款加按，取出現金，用作投資B房的首付款，A房就有了資本的功能，B房當然也可以申請貸款，用A房加按出的資金作首付，買B房的時候甚至可以實現0首付，這樣的投資，才是效率最高的投資。在加拿大，這樣的投資方式是可以實現的。為什麽說加拿大地產投資的第二步是準備重做按揭貸款呢？原因就是在買入A的時候就要做好加按的準備。如果A的房價太高，貸款金額太大，日後就很難做加按，A房從資產轉成資本的機會就小了。因此，選擇投資房的時候，建議買入交易活躍地區的中低價房產。買入A房之後，如果非法分租給多個家庭，或用於Airbnb等短租用途，在加按的時候，銀行會因為房產不符合銀行要求而拒絕加按，A房就只剩資產功能，沒有了資本功能，這樣的做法得不償失。因為從貸款投資房產的第壹天起，就做好日後重做按揭貸款的準備，準備把現有的資產轉化成資本，所以加拿大地產投資的第二步就是準備加按。

04 加拿大房地產投資的第三步：努力降低自住房按揭貸款

對投資多套房戰略影響最大的是自住房的按揭貸款。自住房貸款，汽車貸款，學生貸款，信用卡以及個人信用額度的使用，都屬於消費貸款，統稱為“壞債務”。所有壞債務中，自住房的貸款是最大壹筆，因此，《富爸爸》叢書中用了好幾本來解釋，為什麽房子不是資產，因為自住房是壹項消費支出，帶走了家庭收入，而投資房才是為家庭帶來收入的資產。每月，每100元壞債務，減少借款能力2.5萬。每月，每100元收入增加的借款能力則只有6千元。從借款能力上講，存在著債務收入的不等式。降低壞債務，比提高收入更能有效地提升借款能力。最理想的狀態是，自住房沒有貸款，按揭貸款都在投資房上。這樣做，不僅可以為隨時退休做好準備，而且從稅務上講也是最佳安排。加速消滅自住房債務，其實也需要加按投資房來實現。

05 地產投資不可缺少的就是持續的收入

首付款是支點，收入是動力，按揭貸款是動力臂，三個要素缺壹不可，否則無法撬動房地產。無論是申請貸款用於購買房產，還是申請將已有的房產加按，都需要收入支持。有人不舍得交所得稅，直接影響了收入和借款能力，省下來的稅到底值不值得，退休的時候就知道了。從生命周期角度看，每個人收入最高的時候也就10到15年時間，這也是做地產投資的黃金時期，太早不行，太晚就錯過了。推遲壹下滿足感，在收入最高，最穩定的時期，盡最大努力，把盡量多的房產產權寫在自己名下，比不知疲倦地勞作要明智很多。

從古至今，人類積累財富的手段之壹就是落磚為安。房地產作為資產倉庫的職責，經過了上千年的考驗，很少爆倉，是名副其實的財富終結者。