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【置业知识】- 读懂你所购买楼花的售楼合同

高佰移民留学2019-1-11

[地产君的话] 

大家新年好!新的一年,希望关注地产的朋友们,无论是房屋买卖还是地产投资,都收获满满~

今天要给大家带来的是在详解加拿大购买楼花的售房合同,要知道这个购房合同里的条条款款可谓是极大地保护了开发商的利益,那么作为购房者我们需要注意什么呢?

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上一次我们跟大家普及了什么是新屋交房前的(PDI)。错过的朋友们可以点击链接:【置业知识】在加拿大交房时需要检查什么?PDI又是什么?
最近一段时间,很多朋友们也提出希望我们可以解释一下多伦多楼花的售楼合同,因为中国和加拿大的购房合同中有着很大的区别。那么今天,我们就来讲讲楼花的售楼合同包括了些什么。
这些问题

希望今天的回答可以帮助到你,把时间留给更有价值的事




“楼花”名称起源于香港,指尚未竣工而开始预售的楼房。在加拿大,“楼花”通常与“炒”这个词捆绑出现,随着参与楼花交易的华裔越来越多,原因买家利用房价不断上涨以及加拿大的低利率,带来货真价实的丰厚现金收入。不论是投资还是自住,高收益都令参与楼花交易的买家受益匪浅,所以才会口碑相传,带动了越来越多的华人参与楼花买卖。正式因为如此,楼花也深受投资者的喜爱,因为投资楼花的收益要比现房高出好几倍甚至几十倍高收益必然有着高风险,如此火热的楼花市场当然也不例外。



当我们购买买楼花时,买家都会从发展商那里拿到一份厚厚的售楼合同,这类合同事无巨细,洋洋洒洒,长达几十页,甚至上百页。很多买家根本就没有时间和耐心仔细地审核合同。要知道这类合同都是将发展商的利益保护得无懈可击,所以在拿到售楼合同时,买家一定要让经纪或律师逐项解释新房售楼合同中的几个重点事宜。


售楼合同中的常见问题:



1.什么是Disclosure Statement?

Disclosure Statement 指的是披露声明。披露申明可以说是新房售楼合同的一部分。因为在安省,只要5个单位以上的新楼盘在销售或租赁时,都会受到房地产开发营销法(ontario securities commission)的制约, 目的是用法律来保护买家作为消费者的权益,同时也是强制开发商提供一份具有法律效力的陈述给买家,让买家知道自己购买的是什么。没有披露申明,开发商是不可以卖房子的。一般来说,披露申明包括:买家撤销权利,开发许可,开发阶段,分层契约信息、预算,停车权,设施和服务,土地业权的使用说明,建筑保障,地方政府许可,财务状况和买家保证金的管理。比如说,一些公寓和城市屋的披露申明中都包含“Rental Disclosure statement” (出租披露申明),因为有些楼盘,开发商为了吸引一群有特殊要求的客人,是不允许买家以后将楼盘出租出去的,或者只允许按比例出租。所以拿到披露申明后,买家要仔细审核要买的楼盘是不是否和自己要求。



2.什么是Recession?Recession 指的是冷静期。

安省消费者保护法( Ontario consumer protection law,)和(Section 73 of the Condominium Act)确保每个公寓买家都有10天的撤销权。这是法律强制要求开发商给予每个买家的取消期限。如果买家在10天的冷静期内取消并解除售房合同,任何已支付的定金都将全部退还。冷静期内,买家一定要和经纪或专长房地产的律师审核合同,以规避法律风险。同时也要实事求是的评估自己的财务状况,保障将来的借贷还贷能力。

注* 多伦多的冷静期为10天 *



-3.什么是Assignment?

Assignment 指的是转让。很多买家想当然地认为,楼花在交割前是可以转让的,但事实是很多发展商限制交割前的转让,比如,规定只能转让给直系亲属。在楼花交割前,房子是属于发展商的,所以转让也是要发展商同意,发展商同时也会收取相关的转让费用。因此,买家务必了解售房合同中是否可以楼花转让,转让的方式、转让的费用等。



4.关于定金(Deposit)。

楼花出售时,买家一般要求先付一个定金给开发商,其他的款项等到交割时候再付。不同的开发商有不同的政策,一般是交房前15%-20%,有的则要求25%。一般来说,定金是分期付的。比如说买家购买了一套25万的新公寓,要求付15%的定金,签约时付房价的5%,三个月后,再付5%,6个月后再付最后的5%。在加拿大,住宅定金不是直接付给开发商的,而是存在一个托管帐号内,买家的定金是不能直接用于房屋建设的,只有当卖掉楼盘的一定比例后,开发商才可以想银行申请建筑贷款,再加上自筹资金开始建房。因此即使开发商倒闭或项目失败,买家的定金是不会受到损失的。



5.关于税(Tax)。 

和买二手屋不同,在安省买新房是要付销售税(HST/GST),因为在新房的建筑过程中,开发商购买的材料,雇用的人工都是付了销售税(HST/GST)的。现在很多开发商为了吸引买家,已经在售出的房价中包含了销售税(HST/GST)。除了销售税(HST/GST),买家在楼花交割时还要付土地转让税(如需了解你所购买楼花的具体金额可以在文章下方留言喔~)


6.关于面积。

加拿大房屋的面积,指的都是使用面积,就是室内面积加外墙面积。独立屋,城市屋的车库,没有装修的地下室都不算面积。公寓的阳台,楼梯,走廊,等公共分摊面积都不算使用面积。一般来说,买公寓楼花时,房价有些会包括车位和储物间。但近年来,很多黄金地段公寓的停车位和储藏间是要额外加钱的。

(我们下期再见)

部分文章来自网络,文章的版权和观点归原作者所属,我们充分尊重知识产权,如有版权问题敬请联系留言!

本文转自多伦多第一地产


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