加央行报告：加息、压力测试，对加拿大的房贷市场产生如何影响？

过去一段时间贷款政策的变化对贷款市场产生了非常明显的影响。

在过去两年中，联邦当局收紧了房屋贷款资格的标准。高比率贷款（首付低于总房款的20%）的相关规则于2016年年底进行了修改，以更严苛的贷款压力测试以检验借款人在利率上升时是否会有按时还贷的能力。

由于高负债借款人（贷款额超过其年收入4.5倍）最容易受到加息等不利情况的影响。过去一段时间不断上涨的利息也使得高负债借款人的数量减少了。五年期固定利率贷款的利息在过去一年中从2.7％增加到3.3％，而高负债借款人的总贷款份额从18％降至13％。

高负债借款人获得的高比率贷款明显减少---从2016年第四季度的20％降至2018年第二季度的6％ ，同时，高负债借款人获得的低比率贷款截至2018年第二季度已下降至14％，低于去年同期的20％。

贷款活动显著放缓

下降幅度最大的是向高负债借款人提供的新抵押贷款数量，在2018年第二季度同比下降了39％，如上文所述，这可能是受到了更严格的压力测试和银行加息的影响。

然而，低负债借款人获得的贷款数量的显著下降表明了其他因素也在发挥作用，例如住房政策的改变。最值得注意的是多伦多和温哥华出台的海外买家税，和其他一些地区例如加收空房税，短期租金限制和增加经济适用房等措施。这些都措施都影响了市场的大环境，从而减缓了成交量和价格的增长。

 大多地区受影响最大

数据表明，房价较高的地区，一般来说受贷款政策变化的影响较大。

多伦多借款人数去年同比下降27.5%，温哥华借款人数则同比下降22.3%。

更多人选择私人借贷公司

由于压力测试仅适用于联邦监管的银行，而私人贷方不需要遵守联邦抵押贷款标准，在大多地区，更多借款人选择从私人贷方申请抵押贷款。虽然在2018年第二季度新抵押贷款数量下降，但私人贷方的下降幅度较小。这使得他们的市场份额从2017年第二季度的6％增加到2018年第二季度的9％，继续保持过去几年的上升趋势。目前没有数据来验证安大略省以外市场是否存在同样的趋势。