投资楼花的您 真正了解HST Rebate吗?

Richard Li2019-3-21

投资楼花的您 真正了解HST Rebate吗?

什么是HST Rebate?

2010年7月1日, 加拿大税务局CRA开始在安省实行13%的合并税HST(联邦GST 5%, 安省PST 8%), 为了缓冲新税制对地产市场, 特别是新楼盘市场的影响, 针对新屋的HST Rebate也在同一时间推出.

HST Rebate如何计算?

1. 联邦GST部分:
* 0到$350,000, GST(5%)的36%可以获得Rebate;
* $350,000到$450,000, Rebate由峰值$6,300开始递减;
* $450,000以上, Rebate变为0.

2. 安省PST部分:
* 0到$400,000, PST(8%)的75%可以获得Rebate, 最多到$24,000;
* $400,000以上, 一律$24,000.

HST Rebate对投资新楼盘有什么影响?

1. 自住
* 自住满一年, HST Rebate无影响.
* 自住未满一年即出售, 可能会对HST Rebate以及增值税的税率有影响.

如果购买时候申报为自住，交房以后变为出租，CRA可能会让你退回新房HST rebate 部分。


2.出租
* 出租至少一年, 需要先返还NHR(New Housing Rebate), 再向税务局申请NRRPR(New Residential Rental Property Rebate). 交房之日拿着1年租约就可以申请，无需等到租约满1年以后。

所需材料:
* 原始购房合同;
* 一年以上租约;
* GST524和RC7524申请表格;
* 律师准备的Statement of Adjustments from closing.
* 出租未满一年即出售, 可能会对HST Rebate以及增值税的税率有影响.

3. 楼花转让
* 交房前转让(Assignment), HST Rebate不受影响.
* 交房后转让(Assignment), 会产生增值税以及增值部分的HST.

为了避免失去享受HST Rebate的资格, 购买楼花转让建议作为投资者的您应该:
1. 交房前转让 (Assignment); 
2. 交房后自住或出租至少一年。

【短期多房】Sivakumar 先生在两年多的时间内购入了5套新房（全部按自住购入） 。CRA令Sivakumar退回 HST rebate, 因为2年买5套房均为自住不合情理。 Sivakumar不服，上诉税务法庭，失败。(违反一个家庭只能有一套自住房）

【更改目的】Wong 买一condo，儿子短期住了一夏天后去外地上大学。然后计划将condo 出租给他人，CRA追回 HST rebate，认为购房目的并非为自住。Wong 上庭并提供种种证据证明自己和老公搬入了该 Condo。法庭认为，Wong夫妇俩放弃了现有带有Home Office的house不住，却搬到仅有630尺的小Condo里和儿子同住，不合情理。儿子在外念书短期内也不会回此房居住。因此，购房目的无论是自住还是儿子住都不不合情理。Wong 败诉。（违反自住目的）

最后：

申请rebate的期限：final closing后2年内。（自住的买家不用担心这一条， 因为开发商会代为申请免除）