2017-2018，多伦多地产市场分析-公寓市场分析
LiHana2018-3-20
2017-2018，多伦多地产市场跌宕起伏，随着市场的变化，房地产投资者们的想法也在不断变化。这段时间Condo市场价格稳步上升，吸引了很多投资者的注意。于是很多客户问我：“究竟投资哪个区域的Condo最划算？”
其实多伦多虽大，Condo集中的区域却也不多，无非也就是Yonge街沿线的几个区域。价格方面自然是Downtown的价格最高，北边相对价格较低。但是具体到不同区域不同的户型，究竟哪一种户型在哪一种区域最值得投资，还是要由数字来说话（今天看到一个说法：“数字控”，褒义还是贬义啊？）
对比一：Downtown湖边 / 多伦多大学附近
【简介】
这个对比来自于客户的问题：投资Downtown Condo的区域选择上，究竟是多伦多大学附近的Condo更值得，还是湖边的Condo更值得？这位客户的考虑是：Condo出租给多伦多大学的学生们，虽然比较抢手，很容易出租。但是租客流动性大，管理成本较高。如果选择湖边的Condo，租客多是上班一族，虽然不像大学周围那么抢手，但是也很容易出租，而且租客流动性相对较小，管理成本较低。
本文不考虑租客管理的因素，以后有机会再撰文讨论。我们只讨论市场交易数据。
R3地区，湖畔沿线，以Yonge街为中线向东西两侧展开
R4地区，多伦多大学附近，以Yonge街偏西为主，覆盖一部分Yonge街东侧区域
【平均成交价对比】
从价格上来看，因为多伦多大学附近的Bay街和Yonge街是商业、金融和居住最集中的区域，因此平均房价明显高于湖畔地区。从涨幅上来看，环比涨幅最大的是多大附近金融街的2+1单元，环比涨幅97%。考虑到这个区域2+1单位有一些超豪华Condo单位，因为成交价远高于其他，在交易数量较少时会影响交易数据的精确性，我们选择采取众数取样，因此湖畔区域2房单位在这两年的涨幅64%为最高。
【成交数量对比】
这一组对比数字很有意思，其更深层的市场解读希望我们有机会再详细探讨。先看看趋势：1房的单位两个区域交易数量有高有低，总体上来说湖畔地区稍多。而2房的单位，湖畔地区交易量明显少于多大附近区域。但是1+1和2+1两种户型则是湖畔地区的交易量远远高于多大附近。而且有意思的是，1+1户型在湖畔地区交易极为活跃，成交数量高达多伦多大学附近区域的2倍。参考1+1单位在这两年涨幅达45.5%，而且均价才56万多，因此我个人可能会把湖畔区域的1+1户型作为投资的首选。
【出租成交价对比】
从图中我们可以看到，与我们大多数人的经验比较一致，多大附近的Condo单位出租价格略高于湖畔区域，2+1户型的租金则差别较大于其他户型。
【出租数量对比】
正如我们所知道那样，每到第二和第三季度，多大附近的1房和2房Condo出租就极为活跃，很容易理解，开学季节嘛。可有意思的是，湖畔区域的1+1户型的出租单位数量竟然高于多大附近区域。
【结论】
租金价格方面，湖畔地区的1+1户型租金仅仅略低于多大附近区域，而成交价涨幅达2年环比45.5%，参考出租和成交的活跃度方面，湖畔区域远高于多大附近区域，平均成交价不到60万远低于多大附近区域，我个人会把湖畔区域1+1户型作为投资首选。
对比二：Yonge / Finch - Sheppard
【简介】
这个区域近十年来发展非常快，一座座Condo如雨后春笋。人们热衷于这个区域的原因也很简单：1、Yonge街以东校区好，独立屋价格高，有高尚社区的感觉；2、交通方便，可步行至地铁站；3、租客密集，容易出租；4、Condo价格相比较于Downtown便宜很多，财务方面压力较小。
【Yonge街东西两侧以及户型对比】
Yonge街以西的区域被多伦多地产局规划为C07地区，我们划取临近Yonge街的狭长地带，这个地带Condo最为集中，文中命名为R1地区。
Yonge街以东规划为C14地区，同样取临近Yinge街的狭长地带，Condo最为密集的区域，我们命名为R2地区。
我们选取了四个最常见的房型：一卧房（简称1房）、一卧房+Den（简称1+1）、两卧房（简称2房）、两卧房+Den（简称2+1）。
【平均成交价对比】
从成交价的对比来看，Yonge街东西两侧的Condo，1房和1+1价格差别不大，从涨幅上来看Yonge街西侧的1+1的涨幅高于Yonge街东侧；2房和2+1两个房型，Yonge街西侧的成交价明显高于Yonge街东侧。涨幅也明显高。
这个结论似乎明显地相悖于我们平时的感觉，至少看到这些数字的时候我本是还是有些意外的。在很多人的印象中，Yonge街西侧的价格和涨幅似乎应该稍低。
【成交数量对比】
很明显，Yonge街东侧的Condo成交数量明显高于西侧，有时是1房和2房的成交量超过了西侧的2倍。
1、Yonge街西侧有一大片墓地，因此西侧的Condo总体单位数量少于东侧。其次因为墓地的原因，西侧的某些Condo较Yonge街东侧售卖稍难一些。
2、Yonge街东侧的市场更活跃，部分原因是因为校区较好，很多家庭为了孩子读书搬到这里，孩子毕业以后就搬离这个区域了。
3、Yonge街东侧出租更为频繁和活跃，很多投资人会选择这边的单位。
Yonge街西侧的Condo虽然不如东侧交易活跃，但1+1和2+1两个房型的涨幅明显高于东侧。
【出租成交价对比】
从图中我们可以看到，Yonge街东西两侧区域Condo单位的租金价格差别不大。
【出租数量对比】
与出售数据相似，Yonge街以东区域出租的活跃度远远高于以西地区。尤其是1房和2房两种最受留学生欢迎的户型，出租数量超过以西地区的2倍。
【结论】
对比出售与出租两组数据，我们可以得出这样一个结论：如果是以投资为目的选择这个区域的Condo，Yonge街以东的Condo单位更为活跃，更容易出租，未来转手也更容易。但是平均涨幅上来看，Yonge以西的区域1+1和2+1户型似乎更好。
必须强调的是，以上结论只是一个宏观统计数据，具体选择上还要考虑很多细节因素，比如Condo的新旧程度、开发商、管理费高低、管理公司的管理水平、户型结构等等。
转自网络。
