房奴，To Be Or Not To Be?
2018-2-1
去年年初房市火热，大家关心的是：到哪里买房投资好。我当时以Rent Seeker提供的数据写了一篇文章《数据告诉你在哪买投资房收益最好》，相信还是有部分动手快的朋友获得了不少收益，动手慢的朋友也规避了更多下跌的风险。
4月以后，经过NRST政策的出台，经过多次涨息，也经过B20压力测试，市场开始一片悲观。在众多悲观的哭泣声中，许多睿智的投资客人已经开始悄悄地收集筹码。大家可以不信，也可以坚定地认为是地产经纪忽悠人。与股市一样，没有人知道什么地方是底。也没有能预测未来。所以我今天也不想谈这个，我只想写是做房奴还是不做房奴这个话题。
随着房价的不断上涨，银行贷款政策的收紧，许多想买房的人都觉得心有余，力不足。于是自我安慰也好，阿Q也好，部分人就开始号召大家不要做房奴。我先不想说不想做房奴的人最终是不是真的不用做房奴，我还是先来看看数据。
首先，我们看各个城市及乡镇的平均租金数据。
根据《Rent Seeker 》2017年秋季的分析数据，加拿大各大城市租金数据如下：
1）学生房（Studio Bachelor）:
多伦多$1013，温哥华$1060，蒙特利尔$597，密西沙加$917，奥克维尔$984，伯林顿$893，哈密尔顿$893，基奇纳$736
2）一房（One Bedroom）:
多伦多$1194，温哥华$1223，蒙特利尔$698，密西沙加$1151，奥克维尔$1257，伯林顿$1244，哈密尔顿$905，基奇纳$917
3）二房（Two Bedroom）:
多伦多$1404，温哥华$1552，蒙特利尔$782，密西沙加$1333，奥克维尔$1456，伯林顿$1366，哈密尔顿$1103，基奇纳$1093
4）三房（three Bedroom）
多伦多$1569，温哥华$1801，蒙特利尔$965，密西沙加$11474，奥克维尔$1737，伯林顿$1633，哈密尔顿$1345，基奇纳$1291
然后，我们来看各地房产的空置率
1）学生房（Studio Bachelor）:
多伦多$1194，温哥华$1223，蒙特利尔$3.7%，密西沙加$2.3%，奥克维尔0.6%，伯林顿3.1%，哈密尔顿N/A，基奇纳3.2%
2）一房（One Bedroom）:
多伦多1.1%，温哥华0.9%，蒙特利尔3.3%，密西沙加0.8%，奥克维尔0.8%，伯林顿1.4%，哈密尔顿2.2%，基奇纳1.7%
3）二房（Two Bedroom）:
多伦多0.9%，温哥华1.0%，蒙特利尔2.5%，密西沙加0.9%，奥克维尔1.3%，伯林顿1.3%，哈密尔顿1.7%，基奇纳1.8%
4）三房（three Bedroom）
多伦多1.0%，温哥华1.6%，蒙特利尔2.4%，密西沙加1.3%，奥克维尔0.3%，伯林顿1.3%，哈密尔顿N/A，基奇纳3.29%
数据统计列表如下：
我们现在来看看买房与租房有什么区别：
以奥克维尔Glen Abbey的 Bishops Gate二房的Condo为例，平均成交价40万，租金平均$1850，Condo的管理费$600。我们来计算买房和租房之间的差别。
假设首付20%，年利率3.5%，5年的固定利率，25年还款期进行计算，本金及利息应该为：$1598。其中本金约$732，利息约$866，Condo的管理费$600,地税$200
$1598+600+200=2398，取近似值$2400
所以买房的人每月在房子的支出是：$2400，但每月存款$730元，实际消耗：$1670
租房的人每月在房子的支出是：$1850，实际消耗$1850，
两者之差：$180
现在我们来按多伦多MLS的45年来的平均房价复合增长数据得出的结论：从1976至2017年房价复合年增长7.33%，5年以后买房的人的资产是：53-32
+4.4=25.4（万元）
而租房的人到时候资产是0，如果按每年通涨2%来计算，租金却是：$1950
我做房奴还是不做？
从以上数据来看，我的观点是：现在不做房奴就将来做房奴。作为过来人，还是给点建设性的意见吧。
假设有首付，不够工资买房，那你就努力工作吧。能不租尽量不租；
假如没有首付，工资还行的话，赶紧去买个楼花吧，到交接的时候拥有自己的一片天，不去帮别人付贷款，说不定将来也能当房东。
假如两者都没有，那就继续为房东供贷款吧，房东是会感激你的。
由于不想一次太多信息，以免消化不良。我们会在以后的文章再来讨论各地的租售比。
