在房屋负担能力危机持续恶化之际，BC省政府近日宣布，将允许开发商延长开发费用的缴纳期限，试图以此推动住房建设。然而，政策并未触及根本问题，即开发费用本身的居高不下。

根据新政策，从2025年起，开发商将可将高达四分之三的开发费延期四年缴纳（或至住房入住日，以先到者为准），较当前的两年延期政策延长一倍。省政府称此举旨在“减轻开发商初期资金压力，鼓励建设启动”。

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然而，多位业内人士和住房倡导者指出，真正需要改革的是收费本身，而非缴费时间表。

开发费用，即市政向开发商收取的用于支持基础设施（如道路、供水、公园）建设的费用，近年来在加拿大主要城市飙升，已成为新建住房成本中不可忽视的组成部分。

在温哥华，不同类型项目的开发费大致如下：

• 独立住宅每平方英尺约为30加元；
• 低层住宅为40加元；
• 高密度住宅可达60加元；
• 租赁项目部分费用可减免；预计这些费用将于今年9月底再度上调约5%。

在多伦多，根据建筑业协会BILD的数据，2022年至2024年期间，开发费用上涨近50%。目前建造一套两居室公寓的平均开发费为8.1万加元，一套独栋住宅则高达13.7万加元。尽管市议会已冻结2024年的费率，并推迟了部分租赁项目的征收，但收费本身依然沉重。

相比之下，其他城市正在采取更积极的减费措施。例如：

• 密西沙加市将开发费削减50%，并对三居室出租单位免收费用；
• 旺市市议会去年也削减了近一半的开发费。

旺市市长史蒂文·德尔·杜卡表示：“我宁愿我们能有一半的进展，也不愿百分之百的停滞不前。”这一态度正反映出地方政府对高开发费影响住房供应的深刻认识。

费用是否合理？市政用途存争议

虽然理论上，开发费用用于建设新社区所需的公共设施，具备一定财政合理性。但多个研究指出，这些费用在多数城市已远远超过其应有作用，反而成为间接加重购房者负担的隐性税种。

有观点认为，一些城市实际上在用新购房者缴纳的费用来补贴现有居民的基础设施支出，从而在政治上回避加税议题。这种跨代转嫁结构对首次置业者极为不利，尤其是在住房供应本已不足的城市，如温哥华与多伦多。

更有甚者，多伦多市甚至对政策支持的中密度“巷道住宅”也征收开发费，尽管这类住房被视为社区“填充型开发”的重要方式。据了解，尽管巷道住宅可延期缴费长达20年，但这一机制并未显著促进其发展。

延期缴费不是改革的终点

拖延缴费时间的确可以暂时缓解开发商的现金流压力，但它并未改变开发成本结构，也难以为最终购房者带来价格下降的红利。正如一位评论者所说，“延迟缴费的账单，终究仍需支付”。

数据显示，加拿大住房抵押与贷款公司（CMHC）估算，要恢复住房可负担性，每年需新建43万至48万套住房。而在当前开发成本高企、施工开工率持续下滑的背景下，任何形式的“缓解”措施若未触及费用本身，难以对住房供应产生实质性拉动。

在应对住房危机的路径选择上，部分城市已认识到降低开发费的积极作用。而不列颠哥伦比亚省此次推出的延期政策，虽然具有一定的象征意义，却未能触及症结。对于温哥华这样一个土地稀缺、成本高昂的市场来说，若继续维持高开发费用结构，政策刺激效果恐将十分有限。

对于各级政府而言，真正“鼓励建设”的关键，不仅是给予时间，更应是降低门槛。

文章来源：https://www.theglobeandmail.com/opinion/editorials/article-canada-home-building-development-fees-real-estate-market/