家住惠特比（Whitby）的房东扎拉瓦尔(Sanaulhaq Zarawar)向媒体讲述了他的一段惨痛经历。为了确保把唯一一套投资房租给“好租客”，他聘请了两名房地产经纪来协助招租，并支付了佣金。但租客入住几个月后便停止支付租金和水电费，累计拖欠金额接近 4万加元。

扎拉瓦尔回忆：“我本以为经纪会做背景调查，谁知租客提交的是伪造文件，列出的雇主根本不存在，申请中还捏造了第二位共同租客。”

经他事后查看与经纪的合同才发现，所谓“背景审查”从未写进正式协议中，全部只是口头承诺。

“他向我保证会做背景调查，”Zarawar谈及自己雇佣的那名经纪人时说，“我信任了两名房产经纪人，这是个大错。不然我花钱找房产经纪人干嘛呢？不就是为了确保能找到好租户，让他们做审核和背景调查吗？”

在加拿大的许多大城市，不少小房东会雇佣房地产经纪人，认为他们能帮忙为出租物业找到合适的租户。但实际上，经纪人在标准合同中并不保证会进行审核，也没有义务这么做——无论他们口头承诺过什么。

“如果（房东们）希望房产经纪人有法律义务进行审核和背景调查，那他们需要要求把这一条加入合同，”多伦多律师助理Bita Di Lisi说，“口头承诺不具有法律约束力。”

多伦多律师助理比塔·迪·丽丝 (Bita Di Lisi)

在安省，房东可向安省房地产委员会（RECO）投诉房地产经纪人。自加拿大广播公司去年12月首次联系该委员会以来，RECO表示，经纪人与房东之间“可能对标准表格存在误解”，并称今年已就这一问题与经纪人加强了沟通。

对房东而言，风险极高——尽管租金已开始下降，但仍处于高位，抵押贷款利率也居高不下，一旦出现问题，代价会十分高昂。房东们表示，总体而言，在欠租开始累积之前，几乎不可能驱逐有问题的租户。

Zarawar称，他已就此事在安省房东与租户委员会（LTB）进行了两次听证会，期间延误严重，至今仍未解决。只有LTB有权下达驱逐令。

过去几年，随着租金上涨，欺诈性租房申请也有所增加。据安省租赁服务公司RentPanda的数据，截至5月，该公司审核的所有申请中，9.1%包含欺诈信息，从伪造身份证到篡改的T4报税表不等。这一比例较2022年的2.1%增长了三倍多。

正是由于这一增长趋势，许多房东表示他们才会选择雇佣房地产经纪人。

“你雇了房产经纪人，本以为能降低风险，可不幸的是，这只是一种虚假的安全感。人们需要更清楚地了解房产经纪人究竟有义务为你做些什么，”安省布兰普顿市的物业经理Pamela O'Hagan说，她负责管理约250个出租单元。在接受加拿大广播公司采访时，她提到最近收到一份来自经纪人的租房申请，其中存在“非常明显”的欺诈迹象，包括伪造的工资单和推荐信。

“任何懂行的人都该能发现这些问题——对这位经纪人来说，（通过出租赚取佣金）就是快钱，而且这并非他们的主要业务来源。”

并非房产经纪人的职责

接受采访的房东们表示，他们认为房产经纪人的主要工作就是审核租户。但专家表示事实并非如此。

“审核并非房产经纪人的职责，任何房东都需要明白，他们必须阅读合同，并对自己的投资负责，”多伦多律师助理Di Lisi说。

“一旦租户出了问题，房东们就想责怪房产经纪人，但不管他们跟你说过什么，这都不是他们的工作。”

不过，去年秋天，她开始在为安省各地经纪公司举办的信息研讨会上，将租户审核纳入内容之一。

“在合同义务以及如何恰当地审核潜在租户方面，所有人都需要接受更多教育。”

她仍将房地产经纪人描述为抵御所谓“职业租户”的“第一道防线”——这些租户故意在申请中使用虚假信息来钻制度的空子。

Di Lisi的建议是：务必致电租户的上上任房东，以及其工作和个人推荐人。她还建议额外付费进行信用调查，并在网上查询是否有相关法律纠纷或投诉记录。

对于小型商业房东Mischa Hamara而言，他希望看到这些合同的撰写方式能有所改革。

“当有人直视你的眼睛说‘我会严格审核，为你找到优质租户’，结果却没有做到时，你应该能对此采取些措施，”他说。

Hamara住在多伦多一处由他所有的小型商业空间楼上。商业租户更容易被驱逐，但房地产经纪人的报酬要高得多。Hamara向经纪人支付了标准的、不可退还的1.4万加元（相当于五个月的佣金），但最终那名租户并未入住。

他说，该经纪人提出以较低的费率为他另找一名租户，但他不想再与此人合作了。（该经纪人拒绝向加拿大广播公司新闻置评。）

与Zarawar类似，Hamara说，在意识到不对劲后，他开始自己审核租户。他表示，自己发现了一些证据，他认为这些证据本应给经纪人敲响“严重的警钟”——包括一个现已删除的Facebook页面，该页面警告人们不要与此租户有业务往来。

“这是你的投资，要为自己的投资负责“

Hamara认为，安省房地产委员会（RECO）在这类情况下给房东提供的帮助有限。

“他们的官网上明明白白写着，他们无法帮你追回任何款项，那我现在投诉还有什么意义呢？”

如果房地产经纪人被发现违反《2002年房地产和商业经纪人法》的道德准则，该经纪人可能只需向RECO支付罚款。

RECO表示，其从2023年才开始收集与租户审核相关的投诉数据。该机构称，截至今年5月，此类投诉仅有9起。

RECO表示，其中6起投诉涉及的经纪人被要求完成租户核实信息课程，另有3起仍在审查中。

Hamara对其他房东的警告是：不要指望经纪人会进行审核，要自己亲力亲为。

此后，他聘请了另一名经纪人，并与之合作，将审核和背景调查条款加入了合同——Di Lisi表示，房东若真想保护自己，就应该这么做。但她也说，房东仍应亲自进行背景调查。

“归根结底，这是你的投资，无论你同意把房子租给谁，最终都得由你自己来承担后果。”

文章来源：https://www.cbc.ca/news/canada/landlords-real-estate-agents-1.7584678