近来，公众舆论中对“中间炒地客”的批评声愈演愈烈。批评者指责那些并不打算自己开发项目、却积极购地并推进改规（rezoning）后转手获利的“二道贩子”，他们被认为是推高地价、加剧住房危机的元凶。

图源：fx168news

这种说法听起来义愤填膺，但背后其实混杂着误解与偏见。的确，行业中确实存在专门从事土地整合与改规的参与者，他们并不亲自负责施工建设。但我们是否应该因此就全面否定这类角色？不妨退后一步，看看全貌：他们真的有害吗？

政策复杂到令人望而却步

要理解这个问题，首先得明白当今房地产开发的流程到底有多复杂。在现行政策体系下，你不能随便买块地就盖房。开发流程中充满了密密麻麻的法规、分区限制、地方政府附加要求（如缴纳公园、托儿所、艺术设施等配套费），每一步都可能耗时数年、花费数百万甚至上千万元，仅仅是取得施工许可证，就足以让人“烧光现金”。

更不用说，这些前期投入还未包括土地本身的持有成本。而一旦项目体量大、地段显眼，前期“争取审批”的过程可能长达十年，开发商还没动一铲土，资金就已深陷其中。

在这种环境下，许多中小型建商其实并不具备组地、协调邻里、游说市府、走完整个审批流程的能力和资源。他们更愿意购买已经通过改规、准备就绪的土地，然后专注于建设本身。如此一来，“审批型投资者”承担了最不确定、最费时间与资金的一环，其角色更应被理解为系统中的“整备者”而非“炒作者”。

被公众误解的“炒房客”

然而，近年来，部分批评者将这种土地整备行为污名化为“炒地牟利”，甚至质疑只要有人从中赚钱，就是在破坏市场。比如温哥华市议会近日就曾退回一宗Broadway街区的重建申请，仅仅因为怀疑申请方可能并不打算亲自开发。

但从结果来看，只要项目能够落地并交付，无论是由谁推进、由谁建造，只要房子能建成，整个社会都是受益者。更何况，现在许多“已改规土地”的售价已经低于两年前未改规时的价格，意味着市场整体利润并未上升，只是被分摊在不同环节中。

有观点还指责“中间商囤地”，称正是他们把批准却未开工的几千套住房“锁死”。这完全忽略了事实：这些项目之所以搁置，不是因为炒作，而是因为根本做不下去。当前市场融资困难，项目账面根本算不过来，开发商才不动工。而且，为了保住未来增密（增容）机会，不少地块其实是被迫“抢跑”改规——例如温哥华市对某一区块设置了塔楼数量上限或要求特定街面宽度，导致业主只能提前进入重划流程，否则未来将永远失去开发潜力。

真正的问题是：开发门槛太高

归根结底，是各级政府设置的极其复杂的政策体系，才让房地产开发变成了一个高门槛、资金密集、审批缓慢、极高风险的行业。即使项目最终获批，要将其真正建设并交付，也需要雄厚的资本与极大的承压能力。

在这样的背景下，我们真正应该鼓励的，是任何一个能让住房落地的角色，无论他是做审批，还是做建设。只要流程合法合理，就应获得合理回报，而不是被妖魔化。

若政府一边高喊“加快住房供应”，一边又在流程与利润分配上“挑三拣四、主观评判”，这将严重打击市场信心，并不会让住房更快建好。

作者：Mark Goodman、Ian Brackett、Megan Johal（Goodman Commercial 商业地产经纪，Goodman Report 撰稿人

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