加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）近日发布的《2024年秋季租赁市场报告》和年中租赁市场更新显示，多伦多在2024年成为全国主要城市中租金涨幅最低的城市，且包括温哥华、卡尔加里和哈利法克斯在内的多个市场也出现了专用出租公寓租金同比下降的现象。然而，尽管租金涨幅放缓，住房负担能力仍在持续恶化，租房市场正面临结构性挑战。

图源：COLE BURSTON

报告指出，多伦多2024年两居室专用租赁公寓的年租金涨幅仅为2.4%，远低于2023年的8.7%。这一变化归因于空置率上升、租金周转率下降以及新增供应带来的竞争压力。数据显示，多伦多专用租赁公寓的空置率已升至2.3%，略高于过去十年历史平均水平。在新增供应方面，过去一年多伦多市区新竣工的大量出租公寓项目中，已有45%的单位被成功出租，推动市场选择增多、竞争加剧。

面对激烈的市场环境，房东普遍采取更为保守的租金调整策略，尤其是在省级租金管制下，已入住单元租金调整空间有限，而新出租单元在二级租赁市场（如共管公寓和独立屋）的竞争下，定价能力受到进一步抑制。

CMHC的全国更新报告进一步指出，多伦多、温哥华和卡尔加里的新建专用出租单位正在经历租期延长和出租压力上升。与此同时，尽管新租单位租金承压，已入住单位的租金仍持续上涨，但涨幅已趋缓。

值得注意的是，自2020年以来，加拿大多个城市的租金收入比稳步上升，表明租金负担能力整体恶化，尤其是在温哥华和多伦多等以新租户高溢价驱动租金增长的市场。这些城市的新租户通常需为空置单位支付高出现有租户28%至43%的租金，这使得“更换住房”变得不具经济可行性，进一步抑制了周转率。

报告也强调，低价位租赁单位供应持续短缺。例如，多伦多最便宜的专用出租单元空置率仅为0.4%，这对低收入租户造成了极大压力。而在多伦多郊区，包括皮尔区、约克区、达勒姆区和哈尔顿区等地，2024年专用租赁房的空置率也升至3.3%，原因在于新供应增长速度超过租赁需求。

CMHC预计，随着全国就业市场走弱和移民速度放缓，大多数主要城市的空置率将在2025年进一步上升。该机构指出，尽管短期内租金涨幅趋缓在一定程度上缓解了市场压力，但长期来看，住房可负担性问题依旧严峻，仍需通过结构性政策、土地使用改革及可负担住房供应机制来应对。

文章来源：https://www.cp24.com/local/toronto/2025/07/08/toronto-saw-lowest-rent-growth-of-all-major-canadian-cities-in-2024-cmch/