在2022年2月,大多伦多地区一套新建独立屋的平均售价为183.8万加元,新建公寓则为125.2万加元,当时市场上的可售新屋库存仅略高于9,000套。
时至今日,新建独立屋的平均售价降至150.5万加元,公寓为102.1万加元,可售库存则飙升至逾21,500套——是近十年来最丰富的供应水平。价格较高点下跌了18%至19%,选择也明显增加,市场条件显然对买家有利。然而,新屋销售为何仍未回暖?


原因之一在于过去六年间,新房建造成本大幅攀升。根据行业数据显示,自2019年以来,大多地区新建独立屋的建造成本几乎翻倍,公寓建造成本也上升超过75%。与此同时,政府在新屋上的税费和附加收费显著增加,尤其是市政开发费用。
成本居高与售价下跌的交叉点形成了一个“价格底线”——也就是说,若售价低于某一阈值,项目便无利可图,甚至无法动工。这解释了为何过去一年半内,新屋价格基本维持在独立屋约150万、公寓约100万的水平:因为再往下跌,开发就不再具备经济可行性。换句话说:不是开发商不愿降价,而是再降就没法建了!
信心不足+政策不明,买家持续观望
另一个重要因素是信心缺失。全球地缘冲突、经济波动,以及特朗普政府新一轮贸易壁垒,让消费者转向“观望”。原本准备购房的家庭变得更加谨慎,这种趋势虽难以量化,但在市场中的确普遍存在。
同时,联邦政府近期就新房HST(商品与服务税)政策的调整讨论也使购房者处于观望状态。虽然政府已承诺新政策将追溯至5月27日生效,这对首套买家而言是一种保障,但BILD也正在积极呼吁:应将该税务优惠扩大至所有购房者,适用于前100万加元的购房金额,并对100万至150万之间部分设立阶梯式减免,且在过户时生效。这一政策一旦实施,将为购房者节省可观开支,并提升决策信心。
利率方面,加拿大央行自2024年高点后略有下调,但目前利率仍远高于2009至2023年的平均水平。而OSFI(金融机构监管局)设定的购房“压力测试”仍要求购房者必须以比实际利率高出两个百分点的标准进行审批,严重压缩了可贷款额度。这一规定若能取消、下调或暂时中止,将显著缓解现阶段的购买压力。
新房销售启动的是整个住房供应链
一些人或许会问:“如果销量持续低迷,又会怎样?”这个问题值得高度关注。新房建设必须依赖销售启动,销售启动后才能进入动工与交付流程。从购房合同签署到新房交付,通常需3至5年甚至更长时间。新房供给不是“即时交付”的产品,而是一个多年的建设管道。
一项由 Altus Group 为 BILD 与安省住宅建筑商协会完成的研究指出:如果新屋销售持续疲软,GTA年住房开工量可能减少23,000套(跌幅达60%),年建设投资或蒸发约100亿加元,相关行业就业岗位则面临高达一半的流失,整个“新房荒”可能会从2027年延续至2030年。
对未来打算购房的家庭而言,现在的市场无疑更利于买家。而一旦库存缩减、成本居高、新项目难以启动,这一“窗口期”恐将关闭。
对监管机构和决策者而言,最关键的是推动一个可持续、可预期的新房供应系统。这不仅意味着提高审批效率,更包括重新审视各级政府在新房开发中叠加的各种成本因素,如何与建设成本与利率叠加,导致市场波动加剧。减少新房开发过程中的税费负担,将有助于更多项目达成经济可行,也能让市场对利率变化的敏感度降低,缓解供应紧缩的风险。
换句话说,保持稳定的销售流,是未来住房安全的前提。而当下,正是决定未来供需平衡的关键时刻。
文章来源:https://www.thestar.com/business/market-conditions-favour-buyers-so-why-are-sales-of-new-homes-so-low/article_01c43692-df1d-43fe-9c5a-a17d8c0dea78.html