地产贷款机构Nav Deo近期频繁接到多伦多开发商的求助电话，这些通话透露出行业正陷入35年来最严峻的公寓滞销困局。数据显示，目前开发商以未售单元作抵押的"库存贷款"已占Eastbrook Capital公司（管理2亿加元基金）融资申请的60%，而去年这一比例几乎为零。

"太多开发商陷入'借新债还旧债'的死循环，最终资金链断裂。"Deo透露，多数申请者并非为了启动新项目，这些贷款本质上并不一定是危险信号，因为它们可以帮助开发商挺过市场低谷、等待价格回升。但当这些贷款被用于偿还旧债，而非推进新项目开发时，就表明行业深层次的财务问题已经浮出水面。

总部位于多伦多的 Reap Capital 融资顾问尼克·古利齐亚（Nick Gulizia）指出，许多开发商过去依赖一个项目的现金流支撑下一个项目，现在却连当期销售都成问题。“无法卖出单位，只能拿库存去换资金，是明显的财务困境信号。”

公寓长期以来是多伦多新增住房的主力供应形式，但自2022年加息以来销量持续低迷，再加上美加贸易战带来的市场不确定性，投资者兴趣锐减。尽管房价已从高点下滑约19%，但对大多数购房者而言仍不够亲民，租金也依然高企，使许多经济学家认为加国住房供应仍存缺口。

然而，开发商的财务状况却可能成为实现住房增供目标的最大阻碍。

项目完工难以变现，库存成为“包袱”

由于公寓开发周期通常长达五年，许多在楼市高点启动的项目如今陆续完工，但市场需求却已不复存在。在地价和建设成本无法更改的前提下，以当前低迷的价格出售成屋可能意味着利润大幅缩水甚至亏本，因此不少开发商选择“等”。

这就催生了对库存贷款的强烈需求。一方面是用于应对偿债压力，尤其是早前为未来项目囤地而产生的债务；另一方面也用于支付日常运营成本。

“原来的土地贷款到期了，贷款方要你偿还或降杠杆，这时你就只能靠库存贷款撑着，”古利齐亚解释道。

问题在于，这种模式实际上是“借新还旧”，但利率更高，风险更大，无法为项目启动提供新动力。

贷款利率高达7.5%，饮鸩止渴

另一家贷款机构 Firm Capital 表示，其库存贷款年利率至少为7.5%。例如，他们曾以5900万加元贷款支持位于 Rosedale 的16个高端单位，及1200万加元支持 Whitby 的18套镇屋项目。

该公司副总裁迈克尔·卡拉赫（Michael Carragher）表示，之所以接受这些库存单位作为抵押，是因为他们通常只贷出当前市场估值的一半，“就算房价再跌，我们也能收回本息。”

有部分开发商则希望利用这些贷款将项目从出售转为出租，以便申请政府支持的长期租赁融资。他们预计几年后市场可能将因供给断层再次出现严重短缺，因此现在保住这些完工单位至关重要。

卡拉赫也提醒称，2026至2027年可能会出现严重的新建项目空窗期，给未来市场留下巨大不确定性。但是眼前的困境已经压到大部分开发商，未来市场将会是怎样一番景象？

文章来源：https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-07-02/toronto-developers-stay-afloat-borrowing-against-unsold-condos