加拿大联邦竞争局近日发布公告,警告房东与物业管理公司不得串通制定租金价格,并指出部分“社交媒体群组中的交流”可能已经触及违法红线。这项警告迅速在房地产界引发震动,也引来业内质疑和法律界关注。

6月25日,竞争局在官网发布简报,提醒部分房东和物业经理可能正在通过社交平台与竞争对手交流租金定价等敏感信息,部分行为可能已构成价格合谋(price fixing)罪行,严重者将面临刑事指控,甚至监禁。
“我们已经掌握相关线索,表明这些潜在违法行为正在 WhatsApp、Signal、Snapchat 等私密通讯平台上发生。”竞争局卡特尔司副专员皮埃尔-伊夫·盖(Pierre-Yves Guay)表示,“这些行为隐蔽性极高,但我们正严肃调查,任何试图掩盖非法定价协商的做法都不会长期隐身。”
行业震惊:是否“空穴来风”?
部分业内人士对该警告表示不解。Royal York Property Management 首席执行官 Nathan Levinson 表示:“我们没有参与任何行业定价讨论,也没有必要这么做。”他表示公司仅提供定价数据工具,由客户自行设定租金。
但竞争局明确指出,当前加拿大已在密切关注美国司法部对 RealPage Inc. 及多位房东的联合诉讼——这些公司使用AI算法分析私有数据,帮助客户精准定价,被指涉嫌协同定价与垄断行为。

租户权益组织:我们早就注意到了
安省租户权益中心(ACTO)律师 Dania Majid 表示,虽然目前尚未见到系统性的“价格串通”,但疫情期间确实有租户投诉,称房东群组中曾出现“绕过驱逐禁令、加收非法费用”的讨论。“他们在讨论如何规避法律、收取非法清洁费或押金,这其实也是一种变相合谋。”
串通风险更集中于“小市场”?
房地产顾问 Brandon Sage 指出,大城市如多伦多因租赁单位分散在无数个体房东手中,几乎不可能形成系统性价格合谋。但在中小城市或由大型物业公司控制的高层公寓中,确实存在更大风险。
竞争局副专员也承认:“市场支配力越强、越集中,合谋的可能性就越高。”
现实制约因素:租户是强大的“反垄断力量”
Buttonwood Property Management 管理总监 Sabine Ghali 认为,在租赁市场,租户往往信息灵通且选择丰富。“如果你不提供合理价格,租户很快就会搬到隔壁。”她说。
Bullpen Research 总裁 Ben Myers 也表示:“在像多伦多这样库存庞大、供给分散的市场里,租金协同定价基本不具备可操作性。个体房东之间竞争非常激烈。”
根据 Rentals.ca 数据,2025年5月多伦多一居室平均要价环比下跌0.7%,同比下跌7%;两居室环比略升0.3%,但同比跌幅达10.7%。而邻近的Ajax,一居室环比上涨3.4%,同比上涨7.8%。
透明、合规是市场底线
联邦竞争局的最新警告,表明在房租问题日益受到公众和监管机构关注的背景下,房东与物业公司必须对价格讨论的边界保持高度警觉。即便出发点是“交流经验”,一旦涉及“联合制定价格”或排除市场竞争的行为,法律后果可能极为严重。
加拿大的住房市场已不容再添信任危机。对租户而言,这是对公平租赁秩序的一种保障;而对房东来说,则是则是一记关于“监管红线”的警钟。
文章来源:https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-competition-bureau-warning-rental-price-fixing-landlords/