2025年第一季度，加拿大商业地产市场在宏观经济与地缘政治不确定性中缓慢前行，总体表现谨慎。尽管投资总额达到91亿加元，较去年同期的86亿加元略有上升（见图1），但市场整体氛围趋于保守，投资者因多重因素持观望态度。本文将分析推动这一季度市场走势的核心因素，并分资产类别与地区逐一解析。

【宏观与地缘政治压力持续】

美加关系紧张、美国威胁加征关税使经济前景笼罩阴影，投资者普遍对资金部署更加谨慎。同时，加拿大国内建筑成本高企、劳动力短缺、买卖价差持续扩大，也制约了地产交易活跃度，加剧市场观望氛围。

【区域与资产类别动态分化】

从地区来看，蒙特利尔投资活动最为活跃，其次是温哥华和金马蹄地区（GTA）。多伦多则出现投资回落，渥太华维持稳定。

在各资产类别中，零售物业表现最佳，同比大增21%，成交额达17亿加元（见图2）；其次为公寓类资产，增长11%，成交近20亿加元。酒店资产则大跌77%，仅录得1.37亿加元交易额。住宅用地与办公楼同样承压，分别下降41%与17%；工业与商用土地（ICI）表现平稳，增长6%。

【投资者偏好与市场信号】

据Altus Group发布的《2025年Q1投资趋势调查》，投资者最青睐的市场依次为温哥华、哈利法克斯和埃德蒙顿，反映其对增长潜力和市场稳健性的关注。最受欢迎的物业类型包括：食品超市带动的社区零售带、多户住宅和多租户工业物业。与此同时，市中心AA级办公楼、一级商场及大型购物中心（Power Centre）亦吸引投资者关注，主因在于运营前景改善与重建潜力显现。

【工业地产：表现强劲但风险累积】

2025年Q1，加拿大工业地产交易额为25亿加元，同比增长6%。不过，供应增加和需求回调同时出现，全国工业可用率同比上升90个基点至5.9%。金马蹄地区、渥太华和多伦多工业市场交易活跃，分别录得76%、48%和26%的增长，而温哥华与蒙特利尔则录得19%和16%的下跌。

全国在建工业面积为1720万平方英尺，其中73%仍待出租，反映需求走弱趋势。多伦多最活跃，占地960万平方英尺，其次为温哥华（290万平方英尺）。

【零售物业：基本消费带动复苏】

疫情后，消费者支出模式趋于谨慎，尤其聚焦生活必需品领域。尽管2024年末因临时性减税带动支出增长，但2025年初家庭消费再次下滑0.3%。食品主导型零售物业仍是最受欢迎投资标的，连续第五季度登顶偏好榜。

零售物业成交总额达17亿加元，同比大涨21%。渥太华表现最强，增长476%，达4800万加元；温哥华增长140%，达3.5亿加元。反观金马蹄地区，则录得52%的下降，显示区域差异明显。

不过，加拿大老牌百货Hudson's Bay面临关闭风险，令大型anchor物业再度面临结构性空置难题，有可能引发一波物业改建潮，重演Zellers、Sears、Target撤场后的格局。

【多户住宅：面临政策与需求双重挑战】

联邦政府宣布将2025年永久居民目标从50万人下调至39.5万人，并预计后续进一步减少，人口增长放缓已显著影响多户住宅市场。加之建筑成本高企、开发费用高、劳动力短缺、买家观望情绪上升，多重因素叠加，致使该类别交易趋缓。

多户住宅成交增长6%，但区域分化显著：蒙特利尔表现最强，成交额达10亿加元，同比增长128%；金马蹄地区增长58%，至3.01亿加元；而多伦多、渥太华与温哥华分别下降25%、12%、10%。

开发趋势也逐步向purpose-built rental（定向出租）、学生宿舍与长者公寓倾斜，以应对传统市场饱和与未来人口老龄化趋势。与此同时，住宅用地交易额同比大跌41%，仅录得9.65亿加元，预示未来新项目或将进一步减少。

【写字楼市场：结构性重组持续进行】

2025年Q1，全国写字楼可用率达17.1%，Class A物业租赁成交达330万平方英尺，远超Class B（74.2万）与Class C（19.7万）。高质量办公楼“虹吸效应”显著，市场内部分化持续加剧。

温哥华办公楼交易增长140%，居全国之首；蒙特利尔增长23%。渥太华则大跌72%，跌幅居冠。全国在建办公楼面积为470万平方英尺，其中37%仍待出租，供应压力尚存。

【总结：谨慎乐观下的结构性再平衡】

整体来看，加拿大商业地产在2025年开局显现出“谨慎中的机会”。投资者持续偏好高质量资产，如Class A写字楼与食品零售物业。尽管宏观环境复杂、人口与政策变量交织，市场正逐步朝向更理性的结构重组方向前行。

文章来源：https://www.altusgroup.com/insights/canadian-commercial-real-estate-market-update/?utm_source=chatgpt.com