加拿大新屋建设步伐正在减慢，但人口增长的放缓速度更快。2025年第一季度，全国新建住房开工约47,300套，较去年同期下降10.5%，为自2023年第一季度以来最低水平。这一数字也低于疫情前五年同期平均水平8.6%。尽管联邦政府持续推出各类激励政策，承诺“翻倍建设”，市场却出现了相反的趋势。

与之相对，加拿大同期人口仅增长22,100人，考虑到全国人口总量已达4,110万人，此增长规模几乎可以视为“零增长”。相比2024年第四季度增加的63,400人，环比降幅达65%，同比降幅更是高达92.1%。这意味着，在2025年第一季度，加拿大每新增一人就对应有2.35套住房开工。这一比例在2024年第四季度还是1.02套，可见住房供给速度相对人口的提升十分显著。

过去几年，加拿大因移民大幅涌入而面临住房短缺。自2020年以来，平均每新增2.82人才能对应一套新房建设。如今这一趋势出现逆转，若持续下去，加拿大的住房压力或将在未来两年大幅缓解。

但问题并不止于此。加拿大国家住房局（CMHC）近期发布报告称，要恢复到2019年的住房可负担性水平，加拿大每年需要建造45万套新屋，相当于2025年第一季度开工量的九倍。如果延续当前建设速度，想在2035年实现这一目标，意味着需在未来十年内“六倍提速”。

然而，这一目标在业内人士看来缺乏可行性。众多从业者指出，单纯依赖建设速度，并不能真正解决住房负担问题。原因在于，供应链上的土地、劳动力、建材等成本在强需求背景下同步上升，最终推高了建房成本。尤其在政府提供贷款担保、补贴融资成本的背景下，大型开发商与机构房东即使面对空置房源，也几乎没有压力降价出售或出租。

以多伦多为例，尽管2024年租赁市场空置率相比2019年上升34%，但租金仅下跌2.2%。房屋销售同样处于低迷状态，但价格并未显著下调。这一现象说明，供应增加本身并不足以带来价格下降，除非供需关系中的“风险结构”发生改变。

传统的个体房东在面对空置时必须尽快降价出租或出售，以维持现金流。然而当市场由机构主导，企业获得政府支持、风险转移至纳税人身上后，其降价的动机大为减弱。正是在这种权力结构变化下，市场供给已不再服从于“价格调节”机制。

理论上看，若2025年第一季度的住房开工与人口增长比例持续，加拿大将在今年底恢复至长期平均家庭人口水平（约2.5人/户）。如果到2026年仍维持当前趋势，加拿大的平均家庭规模将降至历史最低水平，住房供给将成为历史上最充裕的阶段之一。

然而，这并不意味着可负担性会自动回归。当前市场并非在一个“其他条件不变”（ceteris paribus）的理想状态下运行。在政府扶持、机构主导、移民政策调控以及信贷干预等多重力量影响下，房价更像是一个政策调节的结果，而非供需自然博弈的产物。

总结来看，加拿大住房市场的“供需逆转”正在发生，但这并不等于价格将明显回落。真正值得关注的，是如何在人口趋稳、建设放缓的背景下，重新建立价格机制的合理性与公平性。如果无法恢复市场的自然调节机制，哪怕新房数量再创新高，也难以回到一个真正可负担的房地产环境。

文章来源：https://betterdwelling.com/canada-is-now-building-2-homes-per-person-added-to-the-population/