随着大多伦多地区（GTA）完工但未售出的新公寓数量创下新高，越来越多投资者和贷款机构正积极寻找机会，通过打包收购或库存融资的方式，帮助开发商处理手头的滞销库存。

Baker Real Estate Inc. 总裁 Harley Nakelsky 表示，近期不断有投资公司主动联系，希望出资数百万加币，打包收购几十套已完工但未售出的公寓单位。他透露，目前有开发商主动找上门，愿意出售从 7 套到 77 套不等的库存，具体数量根据开发商情况而定。

数据显示，根据 Zonda Urban 的分析，2025 年第一季度，大多伦多及汉密尔顿地区自 2020 年以来已推出市场的项目中，共有 708 套完工但尚未售出的单位，这一数字相比 2024 年同期的 52 套，激增了 13 倍。若加上 2020 年前启动销售的项目，库存量还会更高。以目前新公寓平均售价约 70 万加币计算，这些库存涉及的资金规模高达数亿加币。

CBRE 加拿大土地服务部副主席 Mike Czestochowski 表示，许多开发商的利润就被锁在这些卖不掉的房子里。关键问题在于价格：部分库存单位在早期销售阶段定价高于目前的市场行情，普通买家难以接受，反而吸引了大量寻求折扣的大宗买家。

Harley Nakelsky 指出，目前投资者提出的收购报价相当低，远低于开发商期望的销售价格。部分开发商不愿大幅降价，因此选择另一种解决方式：通过库存贷款暂时渡过难关。这种短期或中期的库存贷款，过去主要在市场低迷时期流行，如 2008 年金融危机期间的商用地产，如今这种贷款产品重新回到住宅市场。

CFO Capital 总裁 Mark Kay 表示，他的公司过去一年已经为全国数百套住宅公寓提供了库存贷款。他透露，目前多伦多市中心的库存贷款通常可贷出未售单位当前估值的 55%，贷款期限为一年（市郊为 18 个月），利率介于 6.5% 至 8.5% 之间。开发商通常需要在“折价甩卖”与“库存融资”之间做出选择，贷款的前提是对未来市场恢复有信心。

虽然大部分大宗交易并不对外公开，但今年五月，Stafford Developments 与合作伙伴 Osmington Inc. 及 Gal Investments 宣布，打包收购了 33 个公寓单位和 27 个停车位，成为近期为数不多的公开交易案例。该项目为 Mirabella Lakeshore，开发商 Mirabella Corp. 总裁 Julie Di Lorenzo 表示，公司并未急于出售，银行贷款早已结清，此次交易主要是为了为未来在卡尔加里和渥太华的新项目获取流动资金。虽然打包出售价格有所折扣，但她强调更看重买家的持有意图，并不希望这些单位被迅速转售至市场。

业内普遍认为，大型开发商短期内不太可能选择大宗出售或库存贷款，但不少中小型开发商已经在考虑甚至已开始执行这类操作。Mike Czestochowski 指出，当前市场与 1990 年代中期相似，当时也曾出现过类似的“压力型”打包出售。

过去几年，加拿大开发商面临诸多压力，包括疫情导致的施工延误、建筑成本飙升、高利率环境及买家需求下降等。随着未来一年内仍有大量新建单位即将交付，库存压力预计将持续增加。

CFO Capital 的 Mark Kay 表示，目前已有开发商主动与他接洽，计划为未来几个月预留库存贷款额度。他指出，一些开发商目前的未售库存比例在 10% 至 30% 之间，多数企业正采取提前布局、积极防御的策略，准备应对未来六至十二个月可能持续的市场压力。

随着投资者积极抄底、开发商寻求资金解困，多伦多的新公寓市场正进入一个买方更具议价能力的新阶段。

文章来源：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-developers-condo-sales-toronto/