本月，我们不再单纯关注房市数据和政策，而是将视角转向购房者和租房者本身，尝试从人口结构的变化中寻找解决加拿大住房危机的新思路。

现实中，加拿大的房地产市场实际上被划分为两个体系：

A组：已入住者与等待继承者

这部分人包括婴儿潮一代和他们的成年子女。婴儿潮一代掌控着全国近一半的房地产财富，多数人住在已付清贷款的独立屋里，卧室富余、空间充足。

与此同时，他们的孩子虽然受过高等教育、有稳定收入，但许多人仍然住在父母家里。据统计，2021 年，加拿大 35.1% 的 20 至 34 岁人群与父母同住。在多伦多和温哥华，这一比例接近 50%。

换句话说，这些年轻人并没有完全被房市拒之门外，而是“卡”在走廊里，等待钥匙——等待财富继承。

B组：真正被困的人群

与 A 组不同，B 组买不起房，也无法负担紧张且价格飞涨的租赁市场。他们没有父母可依靠，也没有家庭资产可继承。

更令人担忧的是，原本应该服务于 B 组的经济适用房、入门级公寓甚至部分租赁市场，现在反而被 A 组的年轻人占据。这些人正在用高昂的成本“买时间”，等待继承。

与此同时，新房建设停滞，租赁房供应短缺，B 组人群完全被挤出了市场。

真正的“瓶颈”：婴儿潮一代还没准备好离场

很多人把责任归咎于外国买家、开发商或投机者。但这场市场拥堵的最大原因，其实是时间。

许多婴儿潮一代选择继续在原住房养老，这些本该流入市场的独立屋因此长期“锁死”。他们不愿搬入护理设施，适合老年人的住房供应也极度不足。

加之资本利得税优惠、照护成本高昂，以及对熟悉社区的情感依恋，导致这些住房在代际之间难以流动。

更重要的是，婴儿潮一代的投资习惯也在改变。他们不再积极投资租赁物业，部分原因是近年来对小型投资者的税务政策收紧，降低了投资吸引力。大量资本被困在已还清贷款、利用率极低的房屋里。

尽管婴儿潮一代的有形财富迟早会转移，但这个过程远比预期更慢、更复杂。加拿大注册会计师协会估计，到 2026 年，加拿大将有超过 1 万亿加元的财富（大部分是房地产）转移至年轻一代。但很多房产在继承后不会立即释放到市场，甚至可能长期空置、成为投资物业或短租房。

限制移民，或许是治标不治本

过去两年，面对住房负担危机，联邦政府采取了限制移民和留学生数量等措施，试图通过压低需求来缓解房价。

问题是，这个逻辑只适用于供需平衡的市场。而当前，加拿大的住房危机更像是“供应周转停滞”——即使新移民减少，也无法打破已经拥堵的市场结构。

更糟的是，压制移民和打击小型投资者的做法，反而降低了新房建设的积极性，进一步限制了供应。

现状已经走向低迷：

• 婴儿潮一代不愿出售
• 开发商缺乏动力建设
• 移民数量被压缩
• 年轻人买不起也租不起

这不是泡沫，而是一种系统性停滞。

出路何在？

解决当前困局，重点不是“降温”，而是“疏通”。

针对婴儿潮一代：

• 鼓励他们出售房产给愿意增加密度的开发商，或出售给打算自住的成年子女。
• 提供更多适龄住宅、合作养老社区和可负担的过渡护理服务。
• 改革现有税制，避免政策继续把财富锁在利用率低的住宅中。

针对开发商和年轻购房者：

• 将房产投资者重新视为合作伙伴，而非市场掠夺者。
• 重建移民政策与住房建设之间的正向联动。
• 降低入门级住房建设的门槛，例如放宽对居家养老设施的硬性要求。
• 为没有家庭支持的年轻人提供更灵活的按揭政策和首付援助。

结语

婴儿潮一代并不是危机的罪魁祸首，而是卡在老化系统中的关键节点。他们掌握着住房流动性的开关。

大规模的代际财富转移正在到来，但速度太慢，无法自行解决住房供应僵局。

我们必须思考：是继续等待自然更替，任由市场拥堵，还是现在就开始主动疏通，帮助更多家庭找到属于自己的家。现在，是行动的时刻了。

文章来源：https://storeys.com/boomer-bottleneck-canadian-housing-market/