尽管多伦多新公寓市场距离复苏还有很长的路要走，目前市场上的库存已经达到了七个月的供应量，情况令人担忧。

根据多伦多地产局（TRREB）最新数据，截至5月底，多伦多市共有11,705个活跃房源，其中公寓房源高达6,855个，占比接近60%。

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事实上，自去年春季以来，这一比例一直在59%到66%之间波动，虽然对关注市场的人来说并不意外，但这一持续的公寓主导现象，也透露出未来新公寓市场可能面临的挑战。

TRREB首席信息官Jason Mercer指出，目前的公寓库存主要来自二手市场，且目前供需严重失衡的情况在历史上相对罕见。

Mercer解释说：“过去几年，多伦多的公寓数量持续增长，这本来就会导致挂牌数量增加，因为这是过去几十年中建设最活跃的领域。”“但问题在于，如果库存增加，同时成交量也强劲，市场依然会保持紧张。但现在我们看到的是库存增加，但成交量却持续低迷。”

数据也印证了这一现象：5月份，通过MLS系统售出的公寓仅有973套，同比下降25%，远远低于当月新增公寓挂牌（4,013套）和总公寓库存（6,855套）。

Urbanation总裁Shaun Hildebrand指出，以目前的销售速度来看，市场消化现有库存大约需要七个月时间。通常来说，当库存超过五个月时，市场已经进入买方市场。

“目前创纪录的二手公寓库存正在给价格带来下行压力，5月份多伦多二手公寓价格同比下跌了7.3%。”Hildebrand表示，“随着二手公寓价格下跌，新公寓（通常价格更高）对买家的吸引力也在下降，市场竞争力明显减弱。”

他还补充说，这对即将交楼的楼花买家来说也会带来风险。如果二手价格持续下跌，买家购买的新公寓可能无法达到合同价格，贷款审批也可能因此受到影响。

根据Urbanation 4月的公寓市场报告，目前多伦多市仍有6,402个尚未售出的楼花单元，5,986个在建未售单元，以及1,149个现楼库存。这些数字并未包含在地产局每月的二手市场统计中。此外，现楼库存数据也未完全反映那些曾经预售但最终未完成交易的单元。

当被问及是否见过类似的市场情况时，Hildebrand表示，这与上世纪90年代的市场调整非常相似，当时多伦多公寓市场用了将近十年才完全恢复。

Mercer提醒，这些数字不能被忽视。“目前二手公寓库存大幅积压，且新房销售十分疲软，新项目开盘也明显减少。”他说，“这将对未来中长期供应链造成影响，可能导致几年后新房供应断层，市场面临更大的结构性风险。”

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