随着利率高企、租金上涨难敌成本飙升,加拿大两大主要城市——多伦多与温哥华的公寓市场正遭遇前所未有的冲击。加拿大按揭及住房公司(CMHC)周一发布的最新报告指出,从2022年到2025年第一季度,多伦多公寓销量大幅下滑75%,温哥华则下跌37%,投资者的盈利空间几近“归零”。

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CMHC指出,高利率不仅压缩购房者负担能力,也严重削弱投资者回报。“持有成本上升、房价停滞甚至下跌、融资难度加大,加上预购价格高于交房市值,投资者正面临系统性风险。”
投资者或面临“资本损失”
以多伦多为例,CMHC根据近期交房公寓单位与转售市场的对比推算,许多投资者仅在预购阶段就已产生最高达6%的账面亏损。
更糟的是,CMHC预计这一局面短期内不会改善。截至2025年第一季度,多伦多市场预建公寓库存较2022年增长14%,按当前销售速度计算,需近六年才能清空库存。
与此同时,2024年多伦多与温哥华的新建公寓数量预计将创下历史新高,在库存尚未消化的背景下无疑将进一步冲击价格。
根据报告,2024年一季度多伦多公寓转售价格同比下降13.4%,温哥华则下跌2.7%。这与2022年前的两年形成鲜明对比——当时这两个城市的房价曾大幅上涨超过19%,吸引大量投资者涌入市场。
持有成本飙升,租金涨幅追不上
投资者在租赁市场同样陷入两难境地。CMHC数据显示,自2022年以来,多伦多与温哥华的公寓持有成本上涨24%至29%,而同期租金仅上涨12%至15%,意味着租金收入远不足以抵消成本上升的冲击。
面对盈利能力持续恶化,大量建筑商在2025年初取消预售未达标的项目,原因是未达到开工所需的70%预售率门槛。
长期后果:或将加剧住房短缺
CMHC警告,当前的项目搁置潮将对未来住房供应构成威胁。“短期内,建筑活动减少的现象预计仍将持续,而这将直接阻碍加拿大长期解决住房供应不足的努力。”
根据该机构估算,到2030年,加拿大需额外新建350万套住房,方可填补当前的住房负担能力缺口。而公寓——过去几年被视为快速增加供应的关键产品——如今却面临崩盘风险。
CMHC的报告再次敲响警钟,加拿大房地产市场正进入结构性调整期。高利率环境未退、持有成本居高不下,加之供应过剩、需求低迷,投资者已难以像过去那样“躺赚”。政策制定者若不能尽快出台精准、结构性支持措施,加拿大面临的不只是市场修正,更可能是未来供应断崖式萎缩与更深层次的住房危机。
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