加拿大住房抵押贷款公司（CMHC）最新发布的一份报告警告称，多伦多与温哥华的公寓市场正面临前所未有的压力。销售量暴跌、库存激增、投资回报率下降，这些因素正使公寓市场步入更高风险区间，并可能对未来的住房供应构成打击。

多伦多公寓销售量暴跌75%，库存升至近五年高点

根据CMHC数据，自2022年以来，多伦多的公寓销售量已下降了75%，温哥华同期也下跌了37%。CMHC指出，利率上升、住房可负担性恶化及投资者热情减退，是造成成交锐减的主要原因。

与此同时，库存水平迅速攀升。截至2025年第一季度，多伦多预售公寓的供应周期升至58个月，是2022年水平（4个月）的14倍。温哥华也呈现类似趋势，尽管增幅略小。

价格下跌与投资亏损并存

数据显示，自2022年以来，多伦多转售公寓价格下滑13.4%，温哥华则下降2.7%。这意味着许多在疫情期间高位购入的投资者，目前已面临资本亏损。

对于2024年在多伦多购入楼花的投资者来说，潜在亏损最高可达6%。CMHC表示，借贷成本的飙升与房价停滞不前，使得多伦多和温哥华的公寓投资回报面临“严重压力”。

具体来看，自2022年以来，投资者的持有成本上涨了24%（多伦多）和29%（温哥华），而同期租金仅增长15%和12%。租金增长未能追上成本上涨，导致越来越多投资者入不敷出。

图表显示：2018年第一季度至2025年第一季度多伦多和温哥华转售公寓价格指数

55%楼花未售，项目取消潮席卷两市

CMHC警告称，市场的不确定性正在延缓甚至中止未来的开发项目。截至2025年第一季度，多伦多有55%的预售公寓单位仍未售出，接近2024年创下的56%历史纪录。

这远低于贷款机构通常要求的70%预售门槛，导致部分项目无法获得融资，不得不取消或搁置。2022至2024年间，多伦多被取消的公寓单位数量增加五倍，温哥华则暴增十倍。

部分开发商已转向建设目的性出租房屋项目，而另一些则选择暂缓计划、观望市场。

图表显示：多伦多预售（楼花）公寓市场的“供应周期”（Months of Supply）在2025年第一季度攀升至近60个月，创下自2004年以来的历史新高。这一数值反映出当前市场去化缓慢、库存积压严重，远高于金融危机时期的峰值水平，凸显出开发商面临的销售困境与融资压力。

短期缓解，长期隐忧

短期来看，市场放缓带来了一定“喘息空间”。公寓价格与租金均有所回落，有利于购房者和租房者。然而，CMHC警告称，这种缓解可能是“短暂的”。

“今天被取消的公寓项目，意味着未来可入住住房数量将减少，”报告指出，“眼下的宽松只是暂时性的，反而会加剧未来的住房短缺问题。”

CMHC预计，尽管目前完工量仍处高位，但由于需求依旧疲软，价格与租金在短期内仍将承压。而从长期来看，此轮公寓开发放缓或进一步削弱加拿大住房供应能力，让本已经紧张的住房供应雪上加霜。

文章来源：https://www.canadianmortgagetrends.com/2025/06/cmhc-warns-of-rising-condo-market-risks-as-sales-collapse-and-investor-losses-mount/