最新发布的《2025年全球城市指数》指出,多伦多已成为全球住房负担能力最差的城市之一。报告由牛津经济研究院(Oxford Economics)编制,显示多伦多居民在住房上的支出比例超过全球几乎所有主要城市。

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尽管联邦政府近期宣布对价值不超过100万加元的首套新房免除商品及服务税(GST),但业内人士普遍认为,这项政策难以触及真正的购房群体。房价高企、审批缓慢、开发成本昂贵,以及供应体系迟滞,才是导致住房难题持续恶化的根本原因。
根据多伦多地区房地产委员会(TRREB)的最新数据,今年5月多伦多地区的平均房价同比下滑4%,但仍高达110万加元。这一水平意味着,即便在房价小幅回调的背景下,普通购房者仍难以进入市场。
多伦多周市长在日前的记者会上表示:“过去二十年,多伦多人口增长了35%,但可负担住房供应远远跟不上,导致生活成本持续上升,年轻人正在放弃拥有住房的梦想。”
为缓解压力,多伦多市政府推出一项政策,允许符合条件的项目延期支付部分开发费用,前提是项目中至少有20%的单位属于可负担住房。然而,由于申请数量远超财政承受能力,目前已有超过70个开发商的项目、共计约30万套新住房处于“已准备就绪却被搁置”的状态,等待上级政府资金的介入。
在成本方面,问题同样严峻。多伦多城市大学高级研究员弗兰克·克莱顿指出,开发费用往往为每套新房增加10万加元以上的成本。在大多伦多地区部分区域,这一费用甚至可能翻倍。“如果市政层面预收20万元,开发商自然要把这部分成本转嫁到最终售价中。否则项目根本不会启动。”克莱顿说。
他指出,多伦多住房危机的成因主要包括三个方面:开发费用过高、土地规划限制过严、持续旺盛的购房需求。特别是移民因素加剧了这一趋势,仅2024年一年,GTA地区便迎来了近30万名新移民,进一步推动了需求端的压力。
尽管加拿大总理马克·卡尼曾承诺将通过各省拨款,协助地方政府降低开发成本,但目前尚未给出明确的资金发放时间表。同时,联邦提出的“取消100万以下房屋GST”的政策,对多伦多这种高价市场几乎无效,因区域内符合该标准的新房产品极为稀缺。

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建筑业与土地开发协会(BILD)总裁戴夫·威尔克斯警告称,持续的政策延误正在带来切实的市场后果。数据显示,GTA已经出现人口净流出,过去一年有约8万人离开这一地区。他认为,统一销售税(HST)作为住房交易成本的重要组成部分,其计算方式自1991年以来从未更新,应尽快改革以适应现实房价水平。
“今天就改革HST,是目前最直接也最有效的方式之一。”威尔克斯指出,“在现有价格结构下,多伦多市场上已经几乎没有符合100万以下门槛的产品了。”
TRREB首席市场分析师杰森·默瑟则表示,尽管利率回落和房价下调为部分家庭提供了购房窗口,但市场供给端的滞后可能很快逆转这一趋势。“如果新建数量仍维持低迷,等到需求反弹,房价将再次快速上涨。”他说。
长期来看,住房供应体系的系统性问题必须获得重构。克莱顿回顾指出,2000年代初,安大略省启动绿化带计划和增长管理政策,固然出于环保考量,但也显著限制了住宅建设用地的释放。他认为,市场亟需更多经过合理规划、具备配套设施的土地资源。
“土地必须具有竞争性。只有在供应充分且规划灵活的前提下,房价才有可能稳定。”克莱顿强调。
尽管各级政府都已在住房议题上作出回应,包括安大略省近期推出加快审批的立法,但业内普遍认为,若无税收、分区、开发机制等一系列制度的全面改革,住房负担问题仍难以根本性改善。
如威尔克斯所言:“讨论已经足够多了,我们需要的是行动。”
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