在2025年尚未真正回暖的楼市背景下，加拿大房地产市场出现了一个令人警惕的现象：开发贷款暴增。根据加拿大央行数据，截至今年第一季度，全国特许银行向房地产开发商发放的贷款总额高达851亿加元，年增幅达105.4%，整整翻了一倍。这一数字在过去几十年中几乎未曾出现，长期维持在20亿至几十亿之间。但自2024年第二季度起，相关贷款数据突然“陡升”，每个季度增长10至15亿，背后释放的信号值得关注。

这场由政府主导的融资繁荣，表面上旨在缓解住房短缺、提振供应，但其结构性安排意味着风险并未消失，只是被转移。推动这一轮贷款激增的关键，不是市场需求，而是政府背书。加拿大按揭与住房公司（CMHC）推出的两项政策起到了决定性作用：Apartment Construction Loan Program（ACLP）和 MLI Select 计划。

ACLP 虽然资金由CMHC直接提供，但特许银行在知道“政府会兜底”的前提下敢于积极放贷，相当于“用纳税人的信用替开发商担保”。该计划自2017年启动，2023年起迅速扩容，成为支持多单元住宅开发的重要工具。MLI Select 则进一步将贷款额度上限提升至15亿加元，并允许开发商提高杠杆率，只要他们满足某些“绿色”、“包容”或“租金稳定”的标签条件。

这类政府担保机制有效降低了银行的风险，却将长期代价转嫁给了普通人。首先，政府需要通过发行债券筹集大规模开发资金，这加剧了信贷市场的资金竞争，最终推高整体借贷成本，尤其影响家庭房贷利率。其次，这类贷款主要惠及的是拥有资产和资源的机构房东，特别是REITs（房地产投资信托）。这些金融资本在社区内掌握更多租金定价权，推动租金不断上涨，租客首当其冲。

换句话说，这并非是一场真正服务于中产家庭的“住房福音”，更像是一场用财政刺激驱动的结构性繁荣，其成本体现在三个层面：更高的房贷利率、更贵的租金，以及难以缓解的住房相关通胀。

安省一项研究指出，REITs 在获得政府支持贷款后，其定价策略更具“寡头化”特征，远高于传统小型开发商或个体房东的租金调整幅度。这种市场格局带来的直接后果，是租金上涨速度加快，低收入家庭更难承担。同时，楼市也变得越来越“金融化”，普通购房者逐渐被排除在资本洪流之外。

当我们看到特许银行对开发商的贷款短期内暴增数百亿，加上政府以纳税人为代价为金融资本背书，我们不得不思考：这轮“繁荣”究竟是谁的盛宴？它是否真的在改善住房可负担性？还是只是在制造另一轮滞后的金融风险与通胀压力？

如果政府扶持的，是高杠杆金融资本而非真正有住房需求的家庭，我们或许正处于一场“非典型繁荣”的开始阶段——它表面热闹，却远离普通人的利益核心。

文章来源：房东网