在2021年春季房地产市场火热之际，57岁的银行职员阿尔沙德·拉乌夫（Arshad Rauf）在多伦多Mimico GO火车站附近购入了一套495平方英尺的一居室预售公寓，作为日后供子女上大学时居住的住所。他的地产经纪当时还向他表示祝贺——这是一个紧邻市中心、前景看好的大型综合社区项目的一部分。

然而，这个原本承诺打造“都会生活新核心”的项目，最终却陷入烂尾。如今在23 Buckingham街的工地上，只剩下几个空地和一个半淹水的地基坑，毫无建设气息。项目开发商隶属于密西沙加的Vandyk集团，在2024年1月进入了法庭接管程序，随后于2025年2月被正式宣布取消。

图片来源：Andrew Francis Wallace Toronto S

包括拉乌夫在内的近700位购房者至今仍未拿回他们的定金，而他个人已经支付了近9万加元作为购房首期款。拉乌夫表示，最令他难以接受的并不是项目被取消，而是退款流程中信息极度不透明、缺乏沟通、赔偿利息微薄且迟迟未见款项到账。“我们这些人就像是被遗忘的参与者，”他说，“一点权利感都没有。”

烂尾现象愈演愈烈：买家承担最大风险

根据市场研究机构Urbanation提供的数据，自2024年以来，多伦多已有8个预售公寓项目被正式取消，涉及1,899套单位。与此同时，还有3个项目（338套）陷入停滞或接管状态，6个项目（1,434套）被改为出租物业。整个大多伦多及汉密尔顿地区共有28个项目、5,734套住房在2024年被取消、搁置、接管或用途变更。

这一现象暴露出加拿大预售房制度中的重大漏洞。在大多地区，开发商往往会在动工前出售绝大部分单位，以此作为融资手段。然而一旦市场环境恶化、融资困难或成本上升，项目随时可能喊停，而买家即使已支付数万甚至数十万元，也难以获得实质保护。

拉乌夫坦言：“如果没有我们这些购房者提前交钱，项目根本无法推进。但一旦开发商失败，我们就是最先承受损失的人。”

合同不对等，维权路漫漫

根据《安省共管公寓法》，开发商在取消合同时需在10日内退还购房定金，并按“央行优惠利率减2%”支付利息。然而现实中，购房者需向保险公司（本案为Aviva）提交大量文件，等待周期长、流程繁琐，退还款项极不及时。

2024年1月，法院指定KSV Restructuring公司为23 Buckingham项目的接管人，但项目一直未能找到买家。2025年2月法院正式终止了所有购房协议。3月中旬，拉乌夫收到Aviva的文件说明，确认将退还定金并支付至当日为止的2%利息。但他指出，自己为了支付首付曾向房屋抵押贷款再融资，年利率高达6%，加之通胀侵蚀货币价值，即使拿回定金也面临1.5万至2万加元的损失。

“哪怕定金能退回来，钱的实际价值已经缩水了，”他说。

更令人担忧的是，该开发商Vandyk集团还有9个预售项目正处于接管程序中，涉及范围遍及整个GTA，而这些项目的买家同样陷入不安和不确定的等待中。

补偿机制仍显不足

虽然安省消费者保障机构Tarion为每位购房者提供高达2万加元的定金保险，但面对动辄几十万的首付款，这个额度显得杯水车薪。Tarion去年赔付金额创下纪录，高达8,000万加元，显示出烂尾项目频发下购房风险加剧。

Tarion相关负责人表示理解购房者的困境，并鼓励符合条件者提交定金保护索赔。“我们确实有义务在开发商违约的情况下提供补偿，”Tarion发言人强调。

投资热退潮，购房需理性

拉乌夫目前在Facebook上的一个买家维权群组中，和近百名同样等待退款的买家保持联系。他提醒公众，不要再被“错过就买不到”的购房焦虑裹挟，尤其是投资型公寓的繁荣模式已经破产。

“我不是在抱怨市场行情，而是在提醒人们：哪怕法律规定你能拿回定金，现实操作起来仍有很多问题亟待改进，”他说。

文章来源：https://www.thestar.com/real-estate/his-toronto-condo-was-cancelled-and-hes-still-waiting-to-get-his-deposit-back/article_7be8c78d-88f0-4d40-9a22-aacac7549fc6.html