住房部长:如何保证房价无需暴跌依然”可负担”

加拿大新任住房与基础设施部长格雷戈尔·罗伯逊(Gregor Robertson)正掀起一场颠覆认知的政策革命——他宣称"无需房价暴跌即可提升住房可负担性",这一反直觉主张立即引发激烈争议。在65%家庭拥有房产、38%中产依赖房屋净值养老的加拿大,这场围绕房价与收入的博弈,正在改写全球高房价困局的解题方程式。

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房价维稳:一场关乎全民资产的"经济保卫战"

要求房价下跌的呼声看似直击痛点,实则忽略了一个致命现实:加拿大住房市场本质是场"全民参与的资产游戏"。65%家庭拥有自住房,28%多套房持有者依赖租金维生。若房价暴跌10%,将引发1.3万亿加元财富蒸发,直接冲击占GDP 9%的房地产及相关产业。历史教训犹在眼前:2008年美国房价下跌26%,导致1000万家庭陷入负资产,消费萎缩加剧经济衰退。

更深层的危机在于金融系统安全。加拿大居民财富的48%锚定房地产,远超美国的34%。房价暴跌1%即意味着银行体系面临220亿加元坏账风险。"当三分之二选民是有产者时,政策制定者必须学会在钢丝上跳舞。"罗伯逊直言。

利率-房价的共生悖论

新冠疫情后的市场波动为这一悖论提供最新注脚:2020-2022年零利率时期:加拿大房价飙升46%,全国基准价突破81.7万加元。2023年利率升至5%后:房价回调13%,但百万贷款月供从3300加元涨至4125加元"我们陷入双重困局:低利率推高房价,高利率扼杀购买力。"蒙特利尔银行首席经济学家道格拉斯·波特指出。

这种矛盾在供需层面更为突出。加拿大每年新增50万移民,而住房竣工量仅24万套。即便实现政府"十年新建580万套"目标,也需突破建筑业10万技工缺口、平均32个月审批周期的现实枷锁。更严峻的是,开发商融资成本飙升,CMHC数据显示建设贷款违约率同比激增37%。

破局新方式

  1. 利率稳定机制:将抵押贷款利率锚定3%-4%区间,利用加拿大央行预测模型显示,利率每降1%,购房者借贷能力提升11%
  2. 定向供应改革:五年内新建30万套租金低于市价30%的可负担住房,同时通过税收优惠激活全国130万套空置房
  3. 生产率突围:改革资本利得税吸引投资,缩小加美17.6%的生产率差距,麦吉尔大学模型显示若时薪增速提升至3.5%,住房支出占比将在十年内下降8个百分点。

政府应保障住房可负担性,也要守护家庭资产

这场政策实验的价值远超加拿大国界。当房产成为现代经济体财富锚点时,"降价即可负担"的简单公式已被证明具有破坏性。罗伯逊的尝试揭示新路径:通过精准调控利率工具、激活存量住房、提升收入增速的三维改革,在不大规模摧毁资产价值的前提下重建住房公平——这或许能为深陷相似困境的经济体提供关键镜鉴。

“住房政策要稳,也要准。”罗伯逊总结道,“我们不能靠价格崩盘换来负担能力,而要靠合理规划和有效建设,实现长期可持续的发展。”

文章来源:https://financialpost.com/real-estate/why-stable-housing-prices-and-affordability-arent-mutually-exclusive